Đoạn Video
Ảnh
david.tuongpham
Thành viên nổi tiếng
Trong khi giá bất động sản trong nước cứ tăng, tăng mãi, nhiều khi nhìn sang bên Trung Quốc, nhà cửa thừa mứa, giá giảm liên tục mà... phát thèm (ấy là dưới góc độ người muốn mua nhà, muốn cả đời được sở hữu tấm sổ đỏ ấy mà 
).
Vì vậy, tôi đi tìm hiểu, tập hợp đủ các thể loại thông tin trên mạng xã hội, báo chí để xem căn nguyên của việc giảm giá bất động sản Trung Quốc tóm lại là gì. Tất nhiên, đây cũng chỉ như ếch ngồi đáy giếng, thày bói xem voi, nhưng ít nhất cũng thấy bản thân vỡ ra được một số vấn đề. Ai thấy thông tin hợp lý thì xin động viên bằng cách nhấn like bài viết thôi
Tôi rút ra ngắn gọn thế này: Cốt lõi của khủng hoảng giá bất động sản Trung Quốc là một nền kinh tế quá phụ thuộc vào bất động sản, vận hành bằng tín dụng rẻ và kỳ vọng giá nhà luôn tăng, sẽ sụp đổ khi nhu cầu dân số giảm và chính phủ siết nợ.
Khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc thực chất không phải tai họa do một nhóm bí ẩn nào gây ra, mà là kết quả của nhiều năm vận hành nền kinh tế dựa quá mạnh vào đất đai, tín dụng rẻ và kỳ vọng rằng giá nhà sẽ tăng mãi. Mọi thứ được duy trì bằng vòng xoay bán đất, vay nợ và bán trước nhà chưa xây. Nhưng đến lúc dân số giảm, nhu cầu thật thu hẹp, còn chính phủ siết chặt nợ để tránh rủi ro tài chính, cả hệ thống vốn phình to đã không còn điểm tựa để đứng vững.
Cốt lõi của vấn đề nằm ở mô hình tăng trưởng dựa vào đất. Nhiều địa phương thu đến gần một nửa ngân sách từ việc bán quyền sử dụng đất, lại vay nợ để xây hạ tầng và trông chờ doanh thu bán đất tương lai để trả. Điều này khiến giá đất bị đẩy lên liên tục, kéo theo giá nhà. Các tập đoàn bất động sản như Evergrande hay Country Garden cũng dựa vào chiến lược vay nợ cực lớn, bán nhà từ khi còn là bãi đất trống, phát hành trái phiếu rủi ro và dùng tiền từ người mua sau để hoàn thiện dự án của người mua trước. Khi dòng vốn bị siết lại, dòng tiền vốn mong manh của họ sụp đổ rất nhanh.
Trong khi đó, người dân Trung Quốc xem nhà là kênh đầu tư gần như duy nhất. Lãi suất thấp, thiếu kênh đầu tư thay thế và niềm tin gần như tuyệt đối rằng bất động sản sẽ tăng giá khiến tỷ lệ sở hữu nhà vượt mức 90 phần trăm và nhiều gia đình mua thêm hai ba căn để đầu tư. Khi dân số bắt đầu giảm và xã hội bước vào già hóa, nhu cầu nhà ở thực giảm mạnh, đặc biệt ở các thành phố loại ba và bốn. Hàng triệu căn hộ tồn kho không có người mua.
Năm 2020, Bắc Kinh tung ra chính sách ba lằn ranh đỏ để ngăn đòn bẩy nguy hiểm của các tập đoàn. Mục tiêu là đúng, nhưng siết quá mạnh và quá nhanh vào thời điểm bong bóng đang ở đỉnh khiến dòng vốn bị chặn đột ngột, các dự án dở dang không còn tiền hoàn thiện và hiệu ứng domino phá sản lan ra toàn hệ thống. Sai lầm của các chủ đầu tư, sự phụ thuộc của chính quyền địa phương vào bán đất, cách cho vay lỏng lẻo của ngân hàng và tâm lý đầu tư phi lý của người dân đan vào nhau, tạo thành nền móng cho cuộc khủng hoảng.
Hậu quả của cú sập này lan rất rộng. Hàng triệu căn hộ dở dang khiến người mua nhà vừa không có nhà ở, vừa phải tiếp tục trả nợ ngân hàng. Nhiều tập đoàn bất động sản vỡ nợ, kéo theo ngành xây dựng và vật liệu đình đốn, thị trường lao động mất hàng triệu việc làm. Thu ngân sách địa phương giảm mạnh vì không bán được đất, nhiều tỉnh rơi vào cảnh căng thẳng tài khóa và phải cắt giảm chi tiêu công. Nhưng khó khăn nhất vẫn là niềm tin của người dân. Ngay cả khi giá nhà giảm sâu, họ vẫn không dám mua vì lo ngại rủi ro bàn giao và thiếu niềm tin vào tương lai của thị trường.
Bao giờ Trung Quốc có thể vượt qua cú sốc này là câu hỏi chưa ai có thể trả lời chính xác. Với cấu trúc vấn đề quá lớn, kịch bản nhiều khả năng nhất là phục hồi chậm, kéo dài từ năm đến mười năm giống giai đoạn bình ổn sau khủng hoảng của Nhật Bản thập niên 1990. Nhà nước sẽ phải ưu tiên hoàn thiện các dự án dở dang, cơ cấu lại nợ địa phương và chấp nhận việc giá nhà giảm dần hoặc đi ngang trong thời gian dài. Khả năng phục hồi nhanh chỉ xảy ra nếu Bắc Kinh tung gói kích thích khổng lồ, thậm chí quốc hữu hóa một phần thị trường, nhưng điều này lại mang nguy cơ tạo ra bong bóng mới, nên không phải là lựa chọn ưu tiên.
Thảm họa bất động sản Trung Quốc là hệ quả của mô hình tăng trưởng dựa vào đất và nợ, cộng với sai lầm kéo dài của doanh nghiệp, chính quyền và hệ thống tín dụng. Hậu quả đang đè nặng lên kinh tế, ngân sách và niềm tin người dân. Con đường thoát ra là có, nhưng sẽ không nhanh, vì vấn đề nằm ở cấu trúc nền kinh tế chứ không chỉ ở một vài biện pháp ngắn hạn.
).
Vì vậy, tôi đi tìm hiểu, tập hợp đủ các thể loại thông tin trên mạng xã hội, báo chí để xem căn nguyên của việc giảm giá bất động sản Trung Quốc tóm lại là gì. Tất nhiên, đây cũng chỉ như ếch ngồi đáy giếng, thày bói xem voi, nhưng ít nhất cũng thấy bản thân vỡ ra được một số vấn đề. Ai thấy thông tin hợp lý thì xin động viên bằng cách nhấn like bài viết thôi
Tôi rút ra ngắn gọn thế này: Cốt lõi của khủng hoảng giá bất động sản Trung Quốc là một nền kinh tế quá phụ thuộc vào bất động sản, vận hành bằng tín dụng rẻ và kỳ vọng giá nhà luôn tăng, sẽ sụp đổ khi nhu cầu dân số giảm và chính phủ siết nợ.
Khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc thực chất không phải tai họa do một nhóm bí ẩn nào gây ra, mà là kết quả của nhiều năm vận hành nền kinh tế dựa quá mạnh vào đất đai, tín dụng rẻ và kỳ vọng rằng giá nhà sẽ tăng mãi. Mọi thứ được duy trì bằng vòng xoay bán đất, vay nợ và bán trước nhà chưa xây. Nhưng đến lúc dân số giảm, nhu cầu thật thu hẹp, còn chính phủ siết chặt nợ để tránh rủi ro tài chính, cả hệ thống vốn phình to đã không còn điểm tựa để đứng vững.
Cốt lõi của vấn đề nằm ở mô hình tăng trưởng dựa vào đất. Nhiều địa phương thu đến gần một nửa ngân sách từ việc bán quyền sử dụng đất, lại vay nợ để xây hạ tầng và trông chờ doanh thu bán đất tương lai để trả. Điều này khiến giá đất bị đẩy lên liên tục, kéo theo giá nhà. Các tập đoàn bất động sản như Evergrande hay Country Garden cũng dựa vào chiến lược vay nợ cực lớn, bán nhà từ khi còn là bãi đất trống, phát hành trái phiếu rủi ro và dùng tiền từ người mua sau để hoàn thiện dự án của người mua trước. Khi dòng vốn bị siết lại, dòng tiền vốn mong manh của họ sụp đổ rất nhanh.
Trong khi đó, người dân Trung Quốc xem nhà là kênh đầu tư gần như duy nhất. Lãi suất thấp, thiếu kênh đầu tư thay thế và niềm tin gần như tuyệt đối rằng bất động sản sẽ tăng giá khiến tỷ lệ sở hữu nhà vượt mức 90 phần trăm và nhiều gia đình mua thêm hai ba căn để đầu tư. Khi dân số bắt đầu giảm và xã hội bước vào già hóa, nhu cầu nhà ở thực giảm mạnh, đặc biệt ở các thành phố loại ba và bốn. Hàng triệu căn hộ tồn kho không có người mua.
Năm 2020, Bắc Kinh tung ra chính sách ba lằn ranh đỏ để ngăn đòn bẩy nguy hiểm của các tập đoàn. Mục tiêu là đúng, nhưng siết quá mạnh và quá nhanh vào thời điểm bong bóng đang ở đỉnh khiến dòng vốn bị chặn đột ngột, các dự án dở dang không còn tiền hoàn thiện và hiệu ứng domino phá sản lan ra toàn hệ thống. Sai lầm của các chủ đầu tư, sự phụ thuộc của chính quyền địa phương vào bán đất, cách cho vay lỏng lẻo của ngân hàng và tâm lý đầu tư phi lý của người dân đan vào nhau, tạo thành nền móng cho cuộc khủng hoảng.
Hậu quả của cú sập này lan rất rộng. Hàng triệu căn hộ dở dang khiến người mua nhà vừa không có nhà ở, vừa phải tiếp tục trả nợ ngân hàng. Nhiều tập đoàn bất động sản vỡ nợ, kéo theo ngành xây dựng và vật liệu đình đốn, thị trường lao động mất hàng triệu việc làm. Thu ngân sách địa phương giảm mạnh vì không bán được đất, nhiều tỉnh rơi vào cảnh căng thẳng tài khóa và phải cắt giảm chi tiêu công. Nhưng khó khăn nhất vẫn là niềm tin của người dân. Ngay cả khi giá nhà giảm sâu, họ vẫn không dám mua vì lo ngại rủi ro bàn giao và thiếu niềm tin vào tương lai của thị trường.
Bao giờ Trung Quốc có thể vượt qua cú sốc này là câu hỏi chưa ai có thể trả lời chính xác. Với cấu trúc vấn đề quá lớn, kịch bản nhiều khả năng nhất là phục hồi chậm, kéo dài từ năm đến mười năm giống giai đoạn bình ổn sau khủng hoảng của Nhật Bản thập niên 1990. Nhà nước sẽ phải ưu tiên hoàn thiện các dự án dở dang, cơ cấu lại nợ địa phương và chấp nhận việc giá nhà giảm dần hoặc đi ngang trong thời gian dài. Khả năng phục hồi nhanh chỉ xảy ra nếu Bắc Kinh tung gói kích thích khổng lồ, thậm chí quốc hữu hóa một phần thị trường, nhưng điều này lại mang nguy cơ tạo ra bong bóng mới, nên không phải là lựa chọn ưu tiên.
Thảm họa bất động sản Trung Quốc là hệ quả của mô hình tăng trưởng dựa vào đất và nợ, cộng với sai lầm kéo dài của doanh nghiệp, chính quyền và hệ thống tín dụng. Hậu quả đang đè nặng lên kinh tế, ngân sách và niềm tin người dân. Con đường thoát ra là có, nhưng sẽ không nhanh, vì vấn đề nằm ở cấu trúc nền kinh tế chứ không chỉ ở một vài biện pháp ngắn hạn.
