Bị xây nhầm nhà trên đất của mình – Cần làm gì để bảo vệ quyền lợi hợp pháp?

Cindy Nguyễn · 08:59:09

Luật sư Trần Hoàng Linh – Đoàn Luật sư TP. Hà Nội

Gần đây, nhiều trường hợp người dân phản ánh việc bị người khác xây nhà hoặc công trình trái phép trên phần đất mình sở hữu. Những vụ việc như vậy đã và đang gây tranh cãi trong dư luận, đồng thời đặt ra câu hỏi: Pháp luật xử lý thế nào? Và người dân nên làm gì khi rơi vào tình huống đó?

1. Sổ đỏ là căn cứ pháp lý mạnh nhất

Trước hết, nếu bạn là người đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), bạn có quyền hợp pháp với mảnh đất đó. Dù vậy, vẫn có thể xảy ra tranh chấp do nhiều lý do như: sai sót khi cấp sổ, nhầm ranh giới, chồng lấn đất, hoặc người khác cố tình xây dựng trái phép.

2. Phát hiện có công trình xây trái phép – nên làm gì trước tiên?

Khi phát hiện có người xây dựng nhà hoặc công trình trên đất của mình, bạn nên thực hiện các bước sau:

Bình tĩnh xử lý

Tránh nóng vội, không tự ý phá dỡ, gây mâu thuẫn hoặc hành vi quá khích – vì có thể dẫn đến vi phạm pháp luật.

Xác minh giấy tờ và ranh giới

Kiểm tra lại sổ đỏ, trích lục đất, bản đồ địa chính hoặc nhờ đơn vị đo đạc xác minh mốc giới thực tế để chắc chắn rằng phần đất bị xây dựng là thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.

3. Thương lượng là bước nên ưu tiên

Nếu có thể, hãy chủ động liên hệ người đã xây dựng để thương lượng, đàm phán. Một số phương án có thể cân nhắc:

Yêu cầu di dời, tháo dỡ công trình khỏi đất của bạn
Thỏa thuận mua bán, chuyển nhượng lại phần đất
Đề xuất hoán đổi vị trí đất, nếu phù hợp
Thậm chí có thể thuê dịch vụ “thần đèn” để di dời nguyên căn nhà

Tuy nhiên, nếu không thể đạt được thỏa thuận, bạn có quyền yêu cầu pháp luật can thiệp.

4. Khởi kiện: Khi thương lượng thất bại

Theo quy định tại Điều 235 – Luật Đất đai 2024, bạn có thể:

Bước 1: Hòa giải tại UBND cấp xã

Đây là thủ tục bắt buộc trước khi khởi kiện. UBND xã/phường nơi có đất sẽ mời các bên đến hòa giải. Nếu hòa giải không thành…

Bước 2: Khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền

Bạn nộp đơn khởi kiện để yêu cầu Tòa án:

Công nhận quyền sử dụng hợp pháp của bạn đối với thửa đất
Buộc người xây dựng di dời hoặc tháo dỡ công trình trái phép
Trả lại mặt bằng đất ban đầ

5. Nếu người xây trái phép không tự nguyện thi hành?

Sau khi Tòa án có phán quyết và bản án đã có hiệu lực, nếu bên vi phạm không chấp hành, bạn có quyền:

Làm đơn yêu cầu Cơ quan Thi hành án dân sự cưỡng chế tháo dỡ, di dời công trình
Nếu người vi phạm *********, cản trở, họ có thể bị xử lý về hành vi chống người thi hành công vụ
Nếu có dấu hiệu cố ý chiếm đất không trả, người đó có thể bị xem xét truy cứu trách nhiệm hình sự về tội chiếm giữ trái phép tài sản (theo Điều 176 – Bộ luật Hình sự 2015)

6. Lời khuyên pháp lý – Cách phòng ngừa rủi ro

Sau khi mua đất, để tránh bị người khác "xây nhầm" hoặc lấn chiếm, bạn nên:

Lợp tôn, xây tường bao, cắm mốc rõ ràng

Thường xuyên kiểm tra, giám sát khu đất

Nếu có dấu hiệu tranh chấp hoặc sai lệch ranh giới, sớm yêu cầu chính quyền hỗ trợ xác minh