Đoạn Video
Ảnh
Sau hai năm giá chung cư tăng nóng, thị trường TPHCM đang xuất hiện một tín hiệu đáng chú ý: người bán bắt đầu phải xuống giá, nhưng người mua vẫn chưa vội xuống tiền.
Một căn hộ 3 phòng ngủ, hơn 140m² tại The Vista An Phú được chủ nhà giảm từ 13,6 tỷ xuống 12,8 tỷ đồng, tức giảm 800 triệu. Nếu khách mua trực tiếp, không qua môi giới, mức giảm có thể lên tới 920 triệu đồng. Nhưng điều đáng nói là căn hộ đã rao bán từ giữa tháng 9 mà vẫn chưa có người mua.
Không phải trường hợp cá biệt.
Một số căn hộ tại The Sun Avenue, Eco Green Sài Gòn cũng đang được chủ nhà điều chỉnh giá. Theo khảo sát của Dân trí, thị trường thứ cấp còn ghi nhận mức giảm tại Gateway Thảo Điền, Estella Heights, Diamond Island...
Vậy điều gì đang xảy ra?
Thứ nhất, người mua đã thay đổi tâm lý.
Trong giai đoạn giá tăng mạnh, nhiều người mua vì sợ “để mai sẽ đắt hơn hôm nay”. Còn bây giờ, khi giá bắt đầu có dấu hiệu điều chỉnh, tâm lý ấy đảo chiều: người mua có xu hướng chờ đợi.
Nếu hôm nay chủ nhà giảm 500 triệu, người mua có thể nghĩ: “Liệu vài tháng nữa còn giảm nữa không?”
Chính tâm lý chờ đợi này khiến thị trường xuất hiện một nghịch lý: giá giảm nhưng thanh khoản vẫn thấp.
Bộ Xây dựng cũng ghi nhận giá căn hộ trên thị trường thứ cấp đã giảm trong quý II/2026. Tại TPHCM, giá bình quân được ghi nhận khoảng 108 triệu đồng/m², giảm 3,6% so với quý I. Trong khi đó, số giao dịch bất động sản thành công trên cả nước trong quý II giảm gần 14% so với quý trước.
Thứ hai, giá đã giảm nhưng chưa chắc đã “rẻ”.
Đây mới là điểm quan trọng.
Một căn hộ từng tăng 30-40%, sau đó giảm 4-9%, thì không có nghĩa là giá đã trở về mức hợp lý trước đây.
Ví dụ đơn giản: nếu một căn hộ tăng từ 10 tỷ lên 14 tỷ, sau đó giảm 10% thì còn 12,6 tỷ. Người mua vẫn đang trả cao hơn đáng kể so với mức giá ban đầu.
Vì vậy, đừng chỉ nhìn vào con số “giảm 800 triệu” mà quên nhìn giá trị thực của tài sản.
Thứ ba, đây có thể mới là giai đoạn chuyển từ “thị trường của người bán” sang “thị trường cân bằng hơn”.
Nguồn cung đang có dấu hiệu cải thiện, trong khi sức mua chưa thực sự phục hồi. DKRA ghi nhận tỷ lệ hấp thụ căn hộ sơ cấp tại TPHCM trong tháng 8 chỉ khoảng 11%, giảm so với tháng trước.
Khi hàng hóa nhiều hơn, người mua có nhiều lựa chọn hơn, họ sẽ không còn phải mua bằng mọi giá.
Đó là thay đổi rất quan trọng.
Nhưng tôi chưa cho rằng đây đã là “thời của người mua”.
Bởi vì mặt bằng giá nhà tại TPHCM vẫn rất cao, trong khi lãi suất vay mua nhà và khả năng tiếp cận vốn vẫn là những yếu tố khiến người mua phải cân nhắc. Bộ Xây dựng cũng nhận định thị trường đang phục hồi nhưng chưa đồng đều.
Có lẽ chính xác hơn phải gọi đây là:
“Thời của người mua biết chờ và biết thương lượng.”
Người có tiền mặt, nhu cầu ở thực và không chịu áp lực phải mua ngay đang có lợi thế hơn trước.
Nhưng lợi thế không nằm ở việc cứ thấy chủ nhà giảm giá là xuống tiền.
Một căn hộ giảm 1 tỷ chưa chắc đã là món hời. Một căn hộ không giảm đồng nào cũng chưa chắc là đắt.
Quan trọng là phải nhìn vào 5 thứ:
Bởi một căn hộ giảm 500 triệu nhưng người mua phải gánh một khoản vay lớn trong nhiều năm thì bài toán tài chính vẫn cần tính rất kỹ.
Thị trường bất động sản đang thay đổi một điều quan trọng: từ chỗ người mua phải chạy theo giá, giờ đây người bán bắt đầu phải thuyết phục người mua.
Đó là tín hiệu tích cực cho người có nhu cầu ở thực.
Nhưng để nói “thời của người mua đã đến” thì có lẽ vẫn còn quá sớm.
Có thể chúng ta đang đứng trước một giai đoạn thú vị hơn:
Người mua không còn phải mua bằng mọi giá.
Người bán không còn dễ dàng hét giá.
Và giá trị thật của căn nhà sẽ ngày càng quan trọng hơn câu chuyện “hôm nay tăng bao nhiêu”.
Có lẽ, sau một thời gian dài thị trường hỏi “giá nhà sẽ còn tăng đến đâu?”, câu hỏi đáng quan tâm lúc này là:
“Với mức giá này, căn nhà thực sự đáng bao nhiêu?”
Một căn hộ 3 phòng ngủ, hơn 140m² tại The Vista An Phú được chủ nhà giảm từ 13,6 tỷ xuống 12,8 tỷ đồng, tức giảm 800 triệu. Nếu khách mua trực tiếp, không qua môi giới, mức giảm có thể lên tới 920 triệu đồng. Nhưng điều đáng nói là căn hộ đã rao bán từ giữa tháng 9 mà vẫn chưa có người mua.
Không phải trường hợp cá biệt.
Một số căn hộ tại The Sun Avenue, Eco Green Sài Gòn cũng đang được chủ nhà điều chỉnh giá. Theo khảo sát của Dân trí, thị trường thứ cấp còn ghi nhận mức giảm tại Gateway Thảo Điền, Estella Heights, Diamond Island...
Vậy điều gì đang xảy ra?
Thứ nhất, người mua đã thay đổi tâm lý.
Trong giai đoạn giá tăng mạnh, nhiều người mua vì sợ “để mai sẽ đắt hơn hôm nay”. Còn bây giờ, khi giá bắt đầu có dấu hiệu điều chỉnh, tâm lý ấy đảo chiều: người mua có xu hướng chờ đợi.
Nếu hôm nay chủ nhà giảm 500 triệu, người mua có thể nghĩ: “Liệu vài tháng nữa còn giảm nữa không?”
Chính tâm lý chờ đợi này khiến thị trường xuất hiện một nghịch lý: giá giảm nhưng thanh khoản vẫn thấp.
Bộ Xây dựng cũng ghi nhận giá căn hộ trên thị trường thứ cấp đã giảm trong quý II/2026. Tại TPHCM, giá bình quân được ghi nhận khoảng 108 triệu đồng/m², giảm 3,6% so với quý I. Trong khi đó, số giao dịch bất động sản thành công trên cả nước trong quý II giảm gần 14% so với quý trước.
Thứ hai, giá đã giảm nhưng chưa chắc đã “rẻ”.
Đây mới là điểm quan trọng.
Một căn hộ từng tăng 30-40%, sau đó giảm 4-9%, thì không có nghĩa là giá đã trở về mức hợp lý trước đây.
Ví dụ đơn giản: nếu một căn hộ tăng từ 10 tỷ lên 14 tỷ, sau đó giảm 10% thì còn 12,6 tỷ. Người mua vẫn đang trả cao hơn đáng kể so với mức giá ban đầu.
Vì vậy, đừng chỉ nhìn vào con số “giảm 800 triệu” mà quên nhìn giá trị thực của tài sản.
Thứ ba, đây có thể mới là giai đoạn chuyển từ “thị trường của người bán” sang “thị trường cân bằng hơn”.
Nguồn cung đang có dấu hiệu cải thiện, trong khi sức mua chưa thực sự phục hồi. DKRA ghi nhận tỷ lệ hấp thụ căn hộ sơ cấp tại TPHCM trong tháng 8 chỉ khoảng 11%, giảm so với tháng trước.
Khi hàng hóa nhiều hơn, người mua có nhiều lựa chọn hơn, họ sẽ không còn phải mua bằng mọi giá.
Đó là thay đổi rất quan trọng.
Nhưng tôi chưa cho rằng đây đã là “thời của người mua”.
Bởi vì mặt bằng giá nhà tại TPHCM vẫn rất cao, trong khi lãi suất vay mua nhà và khả năng tiếp cận vốn vẫn là những yếu tố khiến người mua phải cân nhắc. Bộ Xây dựng cũng nhận định thị trường đang phục hồi nhưng chưa đồng đều.
Có lẽ chính xác hơn phải gọi đây là:
“Thời của người mua biết chờ và biết thương lượng.”Người có tiền mặt, nhu cầu ở thực và không chịu áp lực phải mua ngay đang có lợi thế hơn trước.
Nhưng lợi thế không nằm ở việc cứ thấy chủ nhà giảm giá là xuống tiền.
Một căn hộ giảm 1 tỷ chưa chắc đã là món hời. Một căn hộ không giảm đồng nào cũng chưa chắc là đắt.
Quan trọng là phải nhìn vào 5 thứ:
- Giá giao dịch thực tế của những căn tương tự, không chỉ giá rao bán.
- Pháp lý và tình trạng sổ hồng.
- Chất lượng, tuổi đời và phí vận hành dự án.
- Khả năng kết nối giao thông và nhu cầu ở thực tại khu vực.
- Và quan trọng nhất: giá hiện tại so với dòng tiền cho thuê và khả năng tài chính của chính mình.
Bởi một căn hộ giảm 500 triệu nhưng người mua phải gánh một khoản vay lớn trong nhiều năm thì bài toán tài chính vẫn cần tính rất kỹ.
Thị trường bất động sản đang thay đổi một điều quan trọng: từ chỗ người mua phải chạy theo giá, giờ đây người bán bắt đầu phải thuyết phục người mua.
Đó là tín hiệu tích cực cho người có nhu cầu ở thực.
Nhưng để nói “thời của người mua đã đến” thì có lẽ vẫn còn quá sớm.
Có thể chúng ta đang đứng trước một giai đoạn thú vị hơn:
Người mua không còn phải mua bằng mọi giá.
Người bán không còn dễ dàng hét giá.
Và giá trị thật của căn nhà sẽ ngày càng quan trọng hơn câu chuyện “hôm nay tăng bao nhiêu”.
Có lẽ, sau một thời gian dài thị trường hỏi “giá nhà sẽ còn tăng đến đâu?”, câu hỏi đáng quan tâm lúc này là:
“Với mức giá này, căn nhà thực sự đáng bao nhiêu?”
