Ánh Bình Minh✔
Thành viên nổi tiếng
HĐND TP Hà Nội ngày 28/10 thông qua nghị quyết về cơ chế xử lý vi phạm tại 12 dự án liên quan đến Tập đoàn Mường Thanh. Các công trình sẽ được phân loại để xem xét cho tồn tại có điều kiện hoặc buộc phá dỡ, trong khi quyền lợi của người mua nhà được đưa vào phương án giải quyết.
Theo số liệu UBND TP Hà Nội công bố tại kỳ họp, 12 dự án có tổng cộng 24.943 căn hộ, trong khi số căn được phê duyệt theo quy hoạch hoặc giấy phép xây dựng ban đầu là 6.759 căn. Như vậy, số căn hộ thực tế vượt 18.184 căn so với quy mô được phê duyệt, đặt ra bài toán lớn về xử lý vi phạm, bảo đảm an toàn công trình và ổn định đời sống cư dân.
12 dự án được đưa vào diện xử lý
Nghị quyết được HĐND TP Hà Nội thông qua tại kỳ họp thứ 7, khóa XVII, quy định cơ chế, chính sách đặc thù và biện pháp khắc phục hậu quả đối với các vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị.
Danh sách gồm các công trình, dự án có liên quan đến những doanh nghiệp do ông Lê Thanh Thản đại diện, quản lý, sở hữu, góp vốn hoặc hợp tác đầu tư. Cụ thể:
- Tổ hợp chung cư cao cấp và thương mại Bemes, tòa CT6 Kiến Hưng.
- Công trình hỗn hợp nhà ở và trung tâm thương mại CT5 Tân Triều.
- Các tòa VP3, VP5, VP6 và tổ hợp HH1, HH2, HH3, HH4 tại khu vực Linh Đàm.
- Các công trình CT8, CT10 thuộc khu đô thị Đại Thanh.
- Các tòa CT11, CT12 tại khu đô thị Kim Văn - Kim Lũ.
- Khu nhà ở Xa La.
Các vi phạm được rà soát bao gồm xây dựng không đúng quy hoạch, gia tăng diện tích sàn, chia nhỏ căn hộ và làm tăng số lượng căn hộ, kéo theo quy mô dân số thực tế vượt phương án được phê duyệt. Tình trạng này gây sức ép lên hệ thống giao thông, hạ tầng kỹ thuật và các công trình phục vụ dân sinh tại khu vực.
Phó chủ tịch UBND TP Hà Nội Dương Đức Tuấn cho biết các vi phạm tại 12 dự án có quy mô lớn và kéo dài nhiều năm. Nếu chỉ áp dụng khung pháp luật thông thường, việc xử lý sẽ gặp nhiều khó khăn, đồng thời có thể ảnh hưởng đáng kể đến quyền lợi của người dân đã mua nhà và tình hình an ninh, trật tự.
Hai nhóm công trình: được tồn tại có điều kiện hoặc buộc phá dỡ
Theo nghị quyết, Hà Nội sẽ rà soát từng công trình, hạng mục công trình để xác định phương án xử lý, thay vì áp dụng một biện pháp chung cho toàn bộ 12 dự án.
Nhóm thứ nhất gồm các công trình được xem xét cho tồn tại có điều kiện. Các công trình phải hoàn thành xây dựng, bảo đảm an toàn chịu lực, đáp ứng yêu cầu phòng cháy, chữa cháy (PCCC), có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiết yếu đáp ứng hoặc có thể bổ sung. Đồng thời, công trình phải bảo đảm khoảng cách theo quy chuẩn tại thời điểm xây dựng và không vi phạm chỉ giới đường đỏ.
Việc được xem xét tiếp tục tồn tại không có nghĩa là vi phạm được hợp thức hóa hoặc chủ đầu tư được miễn trách nhiệm. Các dự án vẫn phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả và hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Nhóm thứ hai là các công trình, hạng mục buộc phá dỡ do không đáp ứng các tiêu chí trên, không bảo đảm an toàn chịu lực, không thể khắc phục điều kiện PCCC hoặc vi phạm chỉ giới đường đỏ.
Theo phương án được trình tại kỳ họp, chủ đầu tư phải lập phương án phá dỡ bảo đảm an toàn trong thời hạn 30 ngày. Nếu không tự giác thực hiện, cơ quan chức năng sẽ tổ chức cưỡng chế theo quy định.
Hơn 3.900 căn hộ có thể phải phá dỡ, di dời
Một trong những vấn đề được quan tâm nhất là phương án xử lý đối với các hộ dân đang sinh sống tại những công trình hoặc phần công trình thuộc diện buộc phá dỡ.
Tại kỳ họp, đại biểu Võ Đăng Dũng cho biết dự kiến có hơn 3.900 căn hộ cao tầng phải phá dỡ. Nếu triển khai, việc di dời và bố trí nơi ở thay thế có thể tác động đến sinh hoạt, công việc và học tập của hàng chục nghìn người dân.
Đại biểu đề nghị thành phố hướng dẫn cụ thể cho chính quyền cấp xã về quy trình ra quyết định phá dỡ, thu hồi phần lợi bất hợp pháp và tổ chức cưỡng chế trong trường hợp chủ đầu tư không chấp hành.
Về quyền lợi cư dân, nghị quyết đặt ra các cơ chế riêng cho từng trường hợp.
Đối với người dân phải di dời, phương án quy định việc bồi thường trong thời hạn 90 ngày. Người dân được thỏa thuận mua căn hộ hoặc nhà ở thuộc dự án của chủ đầu tư. Những người thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội được ưu tiên mua nhà ở xã hội của chủ đầu tư mà không phải tham gia bốc thăm.
Với các hộ không phải di dời, người dân được tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký, không phải chịu chi phí khắc phục hậu quả thay chủ đầu tư và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Tuy nhiên, việc bồi thường và bố trí nơi ở sẽ phải gắn với phương án xử lý cụ thể của từng dự án. Nghị quyết được thông qua không đồng nghĩa tất cả cư dân thuộc diện bị ảnh hưởng sẽ được di dời ngay lập tức hoặc mọi căn hộ chưa có giấy chứng nhận sẽ tự động được cấp sổ.
Chủ đầu tư phải chịu chi phí khắc phục
Một nguyên tắc đáng chú ý của cơ chế đặc thù là bảo vệ người mua nhà không có lỗi, đồng thời không làm thay đổi bản chất vi phạm của chủ đầu tư.
Theo Phó chủ tịch UBND TP Hà Nội Dương Đức Tuấn, cơ chế được xây dựng trên 7 nguyên tắc, trong đó có yêu cầu bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân; chủ đầu tư phải chịu toàn bộ chi phí khắc phục hậu quả.
Đối với phần công trình được xem xét cho tồn tại có điều kiện, chủ đầu tư phải hoàn thành các biện pháp khắc phục để làm cơ sở cập nhật quy hoạch, thực hiện thủ tục đất đai và cấp giấy chứng nhận theo quy định.
Nghị quyết cũng quy định cách xác định số lợi bất hợp pháp từ hoạt động xây dựng. Theo nội dung được công bố, khoản này được tính bằng tổng diện tích sàn vi phạm nhân với suất vốn đầu tư tại thời điểm sử dụng thực tế, sau đó nhân với 50%.
Cách tính này là một phần trong cơ chế xác định nghĩa vụ tài chính và xử lý hậu quả vi phạm, không đồng nghĩa chủ đầu tư chỉ phải chịu khoản tiền đó mà được miễn các trách nhiệm khắc phục khác.
Nhiều căn hộ vẫn vướng thủ tục cấp giấy chứng nhận
Một trong những hệ quả kéo dài của các vi phạm tại 12 dự án là tình trạng pháp lý không đồng nhất giữa các căn hộ.
Theo thông tin được Báo Nhân Dân công bố ngày 28/10, một số căn hộ tại các dự án VP3, VP5, CT6 Kiến Hưng và CT5 Tân Triều đã được cơ quan tài nguyên và môi trường trước đây cấp giấy chứng nhận. Trong khi đó, các dự án VP6 và các tổ hợp HH1, HH2, HH3, HH4 Linh Đàm vẫn nằm trong nhóm chưa được cấp giấy chứng nhận theo thông tin tại kỳ họp.
Thực tế này cho thấy việc giải quyết tồn tại không chỉ liên quan đến phá dỡ hay giữ lại công trình, mà còn bao gồm quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, thủ tục đất đai và quyền sở hữu của người mua nhà.
Đối với các hộ đã mua căn hộ và sinh sống ổn định nhiều năm, tiến trình xử lý sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng hoàn thiện giấy tờ pháp lý, giao dịch chuyển nhượng và giá trị tài sản.
Hà Nội sẽ lập 12 phương án khắc phục riêng
Sau khi nghị quyết được thông qua, UBND TP Hà Nội có trách nhiệm xây dựng kế hoạch triển khai, phân công nhiệm vụ và xác định danh mục công trình được tiếp tục tồn tại hoặc phải phá dỡ, đồng thời báo cáo HĐND thành phố. Thường trực HĐND, các ban của HĐND và Mặt trận Tổ quốc các cấp tham gia giám sát quá trình thực hiện.
Phó chủ tịch UBND TP Hà Nội Dương Đức Tuấn cho biết thành phố sẽ xây dựng 12 phương án khắc phục hậu quả tương ứng với 12 dự án. Công việc thực hiện tại các địa bàn được giao cho UBND phường, xã theo phân cấp, với sự hướng dẫn và theo dõi của thành phố.
Đối với những dự án, công trình khác ngoài danh mục trên, UBND thành phố sẽ rà soát toàn diện mức độ vi phạm và tính khả thi của phương án khắc phục theo các tiêu chí của nghị quyết, sau đó trình HĐND xem xét, quyết định.
Việc thông qua nghị quyết mới tạo cơ sở để triển khai xử lý những tồn tại kéo dài tại 12 dự án. Kết quả cuối cùng sẽ phụ thuộc vào quá trình kiểm tra thực tế từng công trình, khả năng đáp ứng các tiêu chí an toàn, nghĩa vụ khắc phục của chủ đầu tư và phương án bảo đảm quyền lợi cư dân.
Với quy mô 24.943 căn hộ thực tế, trong đó có 18.184 căn vượt số lượng được phê duyệt, đây là bài toán phức tạp giữa yêu cầu xử lý nghiêm vi phạm trật tự xây dựng và việc hạn chế xáo trộn đời sống của hàng chục nghìn người dân.
Theo số liệu UBND TP Hà Nội công bố tại kỳ họp, 12 dự án có tổng cộng 24.943 căn hộ, trong khi số căn được phê duyệt theo quy hoạch hoặc giấy phép xây dựng ban đầu là 6.759 căn. Như vậy, số căn hộ thực tế vượt 18.184 căn so với quy mô được phê duyệt, đặt ra bài toán lớn về xử lý vi phạm, bảo đảm an toàn công trình và ổn định đời sống cư dân.
12 dự án được đưa vào diện xử lý
Nghị quyết được HĐND TP Hà Nội thông qua tại kỳ họp thứ 7, khóa XVII, quy định cơ chế, chính sách đặc thù và biện pháp khắc phục hậu quả đối với các vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị.
Danh sách gồm các công trình, dự án có liên quan đến những doanh nghiệp do ông Lê Thanh Thản đại diện, quản lý, sở hữu, góp vốn hoặc hợp tác đầu tư. Cụ thể:
- Tổ hợp chung cư cao cấp và thương mại Bemes, tòa CT6 Kiến Hưng.
- Công trình hỗn hợp nhà ở và trung tâm thương mại CT5 Tân Triều.
- Các tòa VP3, VP5, VP6 và tổ hợp HH1, HH2, HH3, HH4 tại khu vực Linh Đàm.
- Các công trình CT8, CT10 thuộc khu đô thị Đại Thanh.
- Các tòa CT11, CT12 tại khu đô thị Kim Văn - Kim Lũ.
- Khu nhà ở Xa La.
Các vi phạm được rà soát bao gồm xây dựng không đúng quy hoạch, gia tăng diện tích sàn, chia nhỏ căn hộ và làm tăng số lượng căn hộ, kéo theo quy mô dân số thực tế vượt phương án được phê duyệt. Tình trạng này gây sức ép lên hệ thống giao thông, hạ tầng kỹ thuật và các công trình phục vụ dân sinh tại khu vực.
Phó chủ tịch UBND TP Hà Nội Dương Đức Tuấn cho biết các vi phạm tại 12 dự án có quy mô lớn và kéo dài nhiều năm. Nếu chỉ áp dụng khung pháp luật thông thường, việc xử lý sẽ gặp nhiều khó khăn, đồng thời có thể ảnh hưởng đáng kể đến quyền lợi của người dân đã mua nhà và tình hình an ninh, trật tự.
Hai nhóm công trình: được tồn tại có điều kiện hoặc buộc phá dỡ
Theo nghị quyết, Hà Nội sẽ rà soát từng công trình, hạng mục công trình để xác định phương án xử lý, thay vì áp dụng một biện pháp chung cho toàn bộ 12 dự án.
Nhóm thứ nhất gồm các công trình được xem xét cho tồn tại có điều kiện. Các công trình phải hoàn thành xây dựng, bảo đảm an toàn chịu lực, đáp ứng yêu cầu phòng cháy, chữa cháy (PCCC), có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiết yếu đáp ứng hoặc có thể bổ sung. Đồng thời, công trình phải bảo đảm khoảng cách theo quy chuẩn tại thời điểm xây dựng và không vi phạm chỉ giới đường đỏ.
Việc được xem xét tiếp tục tồn tại không có nghĩa là vi phạm được hợp thức hóa hoặc chủ đầu tư được miễn trách nhiệm. Các dự án vẫn phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả và hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Nhóm thứ hai là các công trình, hạng mục buộc phá dỡ do không đáp ứng các tiêu chí trên, không bảo đảm an toàn chịu lực, không thể khắc phục điều kiện PCCC hoặc vi phạm chỉ giới đường đỏ.
Theo phương án được trình tại kỳ họp, chủ đầu tư phải lập phương án phá dỡ bảo đảm an toàn trong thời hạn 30 ngày. Nếu không tự giác thực hiện, cơ quan chức năng sẽ tổ chức cưỡng chế theo quy định.
Hơn 3.900 căn hộ có thể phải phá dỡ, di dời
Một trong những vấn đề được quan tâm nhất là phương án xử lý đối với các hộ dân đang sinh sống tại những công trình hoặc phần công trình thuộc diện buộc phá dỡ.
Tại kỳ họp, đại biểu Võ Đăng Dũng cho biết dự kiến có hơn 3.900 căn hộ cao tầng phải phá dỡ. Nếu triển khai, việc di dời và bố trí nơi ở thay thế có thể tác động đến sinh hoạt, công việc và học tập của hàng chục nghìn người dân.
Đại biểu đề nghị thành phố hướng dẫn cụ thể cho chính quyền cấp xã về quy trình ra quyết định phá dỡ, thu hồi phần lợi bất hợp pháp và tổ chức cưỡng chế trong trường hợp chủ đầu tư không chấp hành.
Về quyền lợi cư dân, nghị quyết đặt ra các cơ chế riêng cho từng trường hợp.
Đối với người dân phải di dời, phương án quy định việc bồi thường trong thời hạn 90 ngày. Người dân được thỏa thuận mua căn hộ hoặc nhà ở thuộc dự án của chủ đầu tư. Những người thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội được ưu tiên mua nhà ở xã hội của chủ đầu tư mà không phải tham gia bốc thăm.
Với các hộ không phải di dời, người dân được tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký, không phải chịu chi phí khắc phục hậu quả thay chủ đầu tư và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Tuy nhiên, việc bồi thường và bố trí nơi ở sẽ phải gắn với phương án xử lý cụ thể của từng dự án. Nghị quyết được thông qua không đồng nghĩa tất cả cư dân thuộc diện bị ảnh hưởng sẽ được di dời ngay lập tức hoặc mọi căn hộ chưa có giấy chứng nhận sẽ tự động được cấp sổ.
Chủ đầu tư phải chịu chi phí khắc phục
Một nguyên tắc đáng chú ý của cơ chế đặc thù là bảo vệ người mua nhà không có lỗi, đồng thời không làm thay đổi bản chất vi phạm của chủ đầu tư.
Theo Phó chủ tịch UBND TP Hà Nội Dương Đức Tuấn, cơ chế được xây dựng trên 7 nguyên tắc, trong đó có yêu cầu bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân; chủ đầu tư phải chịu toàn bộ chi phí khắc phục hậu quả.
Đối với phần công trình được xem xét cho tồn tại có điều kiện, chủ đầu tư phải hoàn thành các biện pháp khắc phục để làm cơ sở cập nhật quy hoạch, thực hiện thủ tục đất đai và cấp giấy chứng nhận theo quy định.
Nghị quyết cũng quy định cách xác định số lợi bất hợp pháp từ hoạt động xây dựng. Theo nội dung được công bố, khoản này được tính bằng tổng diện tích sàn vi phạm nhân với suất vốn đầu tư tại thời điểm sử dụng thực tế, sau đó nhân với 50%.
Cách tính này là một phần trong cơ chế xác định nghĩa vụ tài chính và xử lý hậu quả vi phạm, không đồng nghĩa chủ đầu tư chỉ phải chịu khoản tiền đó mà được miễn các trách nhiệm khắc phục khác.
Nhiều căn hộ vẫn vướng thủ tục cấp giấy chứng nhận
Một trong những hệ quả kéo dài của các vi phạm tại 12 dự án là tình trạng pháp lý không đồng nhất giữa các căn hộ.
Theo thông tin được Báo Nhân Dân công bố ngày 28/10, một số căn hộ tại các dự án VP3, VP5, CT6 Kiến Hưng và CT5 Tân Triều đã được cơ quan tài nguyên và môi trường trước đây cấp giấy chứng nhận. Trong khi đó, các dự án VP6 và các tổ hợp HH1, HH2, HH3, HH4 Linh Đàm vẫn nằm trong nhóm chưa được cấp giấy chứng nhận theo thông tin tại kỳ họp.
Thực tế này cho thấy việc giải quyết tồn tại không chỉ liên quan đến phá dỡ hay giữ lại công trình, mà còn bao gồm quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, thủ tục đất đai và quyền sở hữu của người mua nhà.
Đối với các hộ đã mua căn hộ và sinh sống ổn định nhiều năm, tiến trình xử lý sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng hoàn thiện giấy tờ pháp lý, giao dịch chuyển nhượng và giá trị tài sản.
Hà Nội sẽ lập 12 phương án khắc phục riêng
Sau khi nghị quyết được thông qua, UBND TP Hà Nội có trách nhiệm xây dựng kế hoạch triển khai, phân công nhiệm vụ và xác định danh mục công trình được tiếp tục tồn tại hoặc phải phá dỡ, đồng thời báo cáo HĐND thành phố. Thường trực HĐND, các ban của HĐND và Mặt trận Tổ quốc các cấp tham gia giám sát quá trình thực hiện.
Phó chủ tịch UBND TP Hà Nội Dương Đức Tuấn cho biết thành phố sẽ xây dựng 12 phương án khắc phục hậu quả tương ứng với 12 dự án. Công việc thực hiện tại các địa bàn được giao cho UBND phường, xã theo phân cấp, với sự hướng dẫn và theo dõi của thành phố.
Đối với những dự án, công trình khác ngoài danh mục trên, UBND thành phố sẽ rà soát toàn diện mức độ vi phạm và tính khả thi của phương án khắc phục theo các tiêu chí của nghị quyết, sau đó trình HĐND xem xét, quyết định.
Việc thông qua nghị quyết mới tạo cơ sở để triển khai xử lý những tồn tại kéo dài tại 12 dự án. Kết quả cuối cùng sẽ phụ thuộc vào quá trình kiểm tra thực tế từng công trình, khả năng đáp ứng các tiêu chí an toàn, nghĩa vụ khắc phục của chủ đầu tư và phương án bảo đảm quyền lợi cư dân.
Với quy mô 24.943 căn hộ thực tế, trong đó có 18.184 căn vượt số lượng được phê duyệt, đây là bài toán phức tạp giữa yêu cầu xử lý nghiêm vi phạm trật tự xây dựng và việc hạn chế xáo trộn đời sống của hàng chục nghìn người dân.
