Đoạn Video
Ảnh
Wandering Earth✔
Thành viên nổi tiếng
Việc Chính phủ yêu cầu quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình đang thu hút sự quan tâm, bởi với nhiều người, căn hộ là tài sản tích lũy lớn nhất trong đời. Điều dễ gây lo lắng là cụm từ “hết niên hạn” có thể bị hiểu thành hết một mốc 50 hay 70 năm thì căn hộ cũng hết giá trị và người sở hữu phải rời đi. Cách hiểu này chưa chính xác.
Theo Nghị quyết 278/NQ-CP ngày 18/9/2026, Chính phủ yêu cầu dự án Luật Nhà ở sửa đổi quy định rõ thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, đồng thời phải quy định cụ thể cách xử lý khi chung cư hết thời hạn, trong đó làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, kể cả quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại chung cư.
Trước hết cần phân biệt niên hạn của tòa nhà với quyền sở hữu căn hộ. Một tòa chung cư về bản chất vẫn là một công trình xây dựng. Móng, cột, dầm, kết cấu chịu lực, hệ thống điện, nước, phòng cháy chữa cháy đều có tuổi thọ và không thể mặc nhiên được coi là an toàn vĩnh viễn. Vì vậy việc xác định niên hạn để đến một thời điểm nhất định phải đánh giá lại chất lượng công trình là cần thiết.
Thực tế đã cho thấy nhiều khu tập thể, chung cư cũ đã xuống cấp nghiêm trọng, điều kiện sinh hoạt kém, thậm chí tiềm ẩn nguy cơ đối với tính mạng người dân, nhưng quá trình di dời, cải tạo và xây dựng lại kéo dài do liên quan đến quyền sở hữu của rất nhiều hộ dân. Một cơ chế rõ ràng về tuổi thọ công trình, kiểm định và xử lý sau kiểm định sẽ tạo cơ sở pháp lý để không kéo dài tình trạng người dân tiếp tục sinh sống trong những tòa nhà không còn bảo đảm an toàn.
Luật Nhà ở hiện hành cũng đã tiếp cận theo hướng này. Điều 58 Luật Nhà ở 2023 quy định thời hạn sử dụng chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định. Khi hết thời hạn theo thiết kế, hoặc thậm chí chưa hết hạn nhưng công trình hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, cơ quan có thẩm quyền phải tổ chức kiểm định. Như vậy, niên hạn nên được hiểu là mốc quản lý an toàn của công trình, chứ không nên hiểu máy móc là “ngày hết hạn của căn hộ”. Một chung cư đến mốc niên hạn không có nghĩa sáng hôm sau người dân phải dọn đi. Vấn đề quyết định phải là tình trạng thực tế của công trình sau khi được kiểm định.
Chẳng hạn, một chung cư hết niên hạn thiết kế nhưng kết quả kiểm định cho thấy kết cấu vẫn tốt và bảo đảm an toàn thì cần có cơ chế cho phép tiếp tục sử dụng trong một khoảng thời gian được xác định rõ. Ngược lại, nếu công trình xuất hiện một số hư hỏng nhưng có thể sửa chữa, gia cố để tiếp tục sử dụng an toàn thì cần xác định rõ trách nhiệm sửa chữa, nguồn kinh phí và thời hạn sử dụng tiếp theo sau khi khắc phục. Còn nếu kết luận kiểm định cho thấy kết cấu chịu lực đã ở tình trạng nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ và không còn đáp ứng điều kiện sử dụng, việc buộc di dời và phá dỡ là cần thiết để bảo vệ tính mạng người dân. Luật hiện hành cũng đã quy định những công trình có kết cấu chịu lực chính ở tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ thuộc trường hợp phải phá dỡ.
Điều Luật sửa đổi cần làm rõ hơn cả lại nằm ở câu hỏi sau đó: người sở hữu căn hộ sẽ thế nào khi tòa nhà không thể tiếp tục tồn tại?
Đây là băn khoăn hoàn toàn chính đáng. Người dân có thể chấp nhận rằng một công trình xây dựng không thể tồn tại vĩnh viễn, nhưng họ cần biết rõ quyền tài sản của mình không biến mất cùng với tòa nhà. Nếu chung cư phải phá dỡ, quyền của chủ căn hộ đối với đất, quyền tham gia xây dựng lại, quyền nhận căn hộ mới và nghĩa vụ tài chính phải được xác định minh bạch ngay từ trong luật. Chính Nghị quyết 278 cũng yêu cầu dự thảo làm rõ quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại chung cư và nghĩa vụ tài chính khi xây dựng mới.
Vì thế quy định niên hạn chung cư là cần thiết, đặc biệt khi nhiều chung cư, khu tập thể cũ đang xuống cấp mà việc cải tạo kéo dài nhiều năm. Không thể vì quyền sở hữu tài sản mà để một công trình đã được xác định nguy hiểm tiếp tục tồn tại và đe dọa tính mạng chính những người đang sống trong đó.
Nhưng để chính sách nhận được sự đồng thuận, Luật Nhà ở sửa đổi cần trả lời thật rõ ba tình huống: hết niên hạn nhưng tòa nhà vẫn an toàn thì được sử dụng tiếp thế nào; tòa nhà xuống cấp nhưng còn khả năng sửa chữa thì ai sửa, ai trả tiền và được sử dụng thêm bao lâu; tòa nhà không còn an toàn phải phá dỡ thì quyền về đất, căn hộ mới và nghĩa vụ tài chính của từng chủ sở hữu được giải quyết ra sao.
Khi ba câu hỏi này có câu trả lời rõ ràng, “niên hạn chung cư” sẽ dễ được nhìn nhận đúng bản chất hơn: không phải đặt ngày hết hạn cho tài sản của người dân, mà là đặt giới hạn và cơ chế kiểm soát đối với sự an toàn của một công trình mà hàng trăm, thậm chí hàng nghìn người đang sinh sống.
Theo Nghị quyết 278/NQ-CP ngày 18/9/2026, Chính phủ yêu cầu dự án Luật Nhà ở sửa đổi quy định rõ thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, đồng thời phải quy định cụ thể cách xử lý khi chung cư hết thời hạn, trong đó làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, kể cả quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại chung cư.
Trước hết cần phân biệt niên hạn của tòa nhà với quyền sở hữu căn hộ. Một tòa chung cư về bản chất vẫn là một công trình xây dựng. Móng, cột, dầm, kết cấu chịu lực, hệ thống điện, nước, phòng cháy chữa cháy đều có tuổi thọ và không thể mặc nhiên được coi là an toàn vĩnh viễn. Vì vậy việc xác định niên hạn để đến một thời điểm nhất định phải đánh giá lại chất lượng công trình là cần thiết.
Thực tế đã cho thấy nhiều khu tập thể, chung cư cũ đã xuống cấp nghiêm trọng, điều kiện sinh hoạt kém, thậm chí tiềm ẩn nguy cơ đối với tính mạng người dân, nhưng quá trình di dời, cải tạo và xây dựng lại kéo dài do liên quan đến quyền sở hữu của rất nhiều hộ dân. Một cơ chế rõ ràng về tuổi thọ công trình, kiểm định và xử lý sau kiểm định sẽ tạo cơ sở pháp lý để không kéo dài tình trạng người dân tiếp tục sinh sống trong những tòa nhà không còn bảo đảm an toàn.
Luật Nhà ở hiện hành cũng đã tiếp cận theo hướng này. Điều 58 Luật Nhà ở 2023 quy định thời hạn sử dụng chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định. Khi hết thời hạn theo thiết kế, hoặc thậm chí chưa hết hạn nhưng công trình hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, cơ quan có thẩm quyền phải tổ chức kiểm định. Như vậy, niên hạn nên được hiểu là mốc quản lý an toàn của công trình, chứ không nên hiểu máy móc là “ngày hết hạn của căn hộ”. Một chung cư đến mốc niên hạn không có nghĩa sáng hôm sau người dân phải dọn đi. Vấn đề quyết định phải là tình trạng thực tế của công trình sau khi được kiểm định.
Chẳng hạn, một chung cư hết niên hạn thiết kế nhưng kết quả kiểm định cho thấy kết cấu vẫn tốt và bảo đảm an toàn thì cần có cơ chế cho phép tiếp tục sử dụng trong một khoảng thời gian được xác định rõ. Ngược lại, nếu công trình xuất hiện một số hư hỏng nhưng có thể sửa chữa, gia cố để tiếp tục sử dụng an toàn thì cần xác định rõ trách nhiệm sửa chữa, nguồn kinh phí và thời hạn sử dụng tiếp theo sau khi khắc phục. Còn nếu kết luận kiểm định cho thấy kết cấu chịu lực đã ở tình trạng nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ và không còn đáp ứng điều kiện sử dụng, việc buộc di dời và phá dỡ là cần thiết để bảo vệ tính mạng người dân. Luật hiện hành cũng đã quy định những công trình có kết cấu chịu lực chính ở tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ thuộc trường hợp phải phá dỡ.
Điều Luật sửa đổi cần làm rõ hơn cả lại nằm ở câu hỏi sau đó: người sở hữu căn hộ sẽ thế nào khi tòa nhà không thể tiếp tục tồn tại?
Đây là băn khoăn hoàn toàn chính đáng. Người dân có thể chấp nhận rằng một công trình xây dựng không thể tồn tại vĩnh viễn, nhưng họ cần biết rõ quyền tài sản của mình không biến mất cùng với tòa nhà. Nếu chung cư phải phá dỡ, quyền của chủ căn hộ đối với đất, quyền tham gia xây dựng lại, quyền nhận căn hộ mới và nghĩa vụ tài chính phải được xác định minh bạch ngay từ trong luật. Chính Nghị quyết 278 cũng yêu cầu dự thảo làm rõ quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại chung cư và nghĩa vụ tài chính khi xây dựng mới.
Vì thế quy định niên hạn chung cư là cần thiết, đặc biệt khi nhiều chung cư, khu tập thể cũ đang xuống cấp mà việc cải tạo kéo dài nhiều năm. Không thể vì quyền sở hữu tài sản mà để một công trình đã được xác định nguy hiểm tiếp tục tồn tại và đe dọa tính mạng chính những người đang sống trong đó.
Nhưng để chính sách nhận được sự đồng thuận, Luật Nhà ở sửa đổi cần trả lời thật rõ ba tình huống: hết niên hạn nhưng tòa nhà vẫn an toàn thì được sử dụng tiếp thế nào; tòa nhà xuống cấp nhưng còn khả năng sửa chữa thì ai sửa, ai trả tiền và được sử dụng thêm bao lâu; tòa nhà không còn an toàn phải phá dỡ thì quyền về đất, căn hộ mới và nghĩa vụ tài chính của từng chủ sở hữu được giải quyết ra sao.
Khi ba câu hỏi này có câu trả lời rõ ràng, “niên hạn chung cư” sẽ dễ được nhìn nhận đúng bản chất hơn: không phải đặt ngày hết hạn cho tài sản của người dân, mà là đặt giới hạn và cơ chế kiểm soát đối với sự an toàn của một công trình mà hàng trăm, thậm chí hàng nghìn người đang sinh sống.
