Đoạn Video
Ảnh
Wandering Earth
Thành viên nổi tiếng
Thị trường bất động sản Trung Quốc đang bước vào một thay đổi lớn về cách vận hành. Từ cuối tháng 8/2026, các quy định mới siết mạnh việc bán nhà hình thành trong tương lai, đồng thời yêu cầu tín dụng và dòng tiền dự án phải được kiểm soát chặt hơn. Về hình thức, Trung Quốc chưa xóa bỏ hoàn toàn bán trước, nhưng chức năng tài chính quan trọng nhất của mô hình này đang bị thu hẹp. Điều đó có thể làm thay đổi cả cách doanh nghiệp bất động sản huy động vốn, tốc độ phát triển dự án và cuối cùng là diễn biến giá nhà trong vài năm tới.
Trong hơn hai thập kỷ, mô hình bất động sản Trung Quốc vận hành dựa rất nhiều vào tiền của người mua. Chủ đầu tư mua đất, khởi công, mở bán sớm, nhận tiền đặt cọc và tiền vay mua nhà từ ngân hàng, sau đó dùng dòng tiền đó để tiếp tục xây dựng hoặc mua thêm đất. Nhờ vậy hình thành một vòng quay rất nhanh: mua đất, khởi công, bán trước, thu tiền, rồi tiếp tục mua đất. Đây là nền tảng giúp những tập đoàn như Evergrande hay Country Garden mở rộng với tốc độ rất lớn, nhưng cũng khiến người mua nhà phải gánh một phần đáng kể rủi ro tài chính của dự án.
Quy định mới đang thay đổi cơ chế đó. Trong tương lai, ngay cả dự án được bán trước cũng phải hoàn thành phần kết cấu chính, còn khoản vay mua nhà cá nhân chỉ được giải ngân sau khi dự án hoàn thành và thực hiện các thủ tục theo quy định. Tiền người mua nộp trước phải đi vào tài khoản giám sát và bị hạn chế mục đích sử dụng. Nói đơn giản, người dân sẽ dần rút khỏi vai trò tài trợ cho quá trình xây dựng, còn ngân hàng và vốn của doanh nghiệp phải tham gia nhiều hơn.
Điểm đáng chú ý là quá trình này diễn ra khi thị trường đã co lại rất mạnh. Trong bảy tháng đầu năm 2022, diện tích nhà ở khởi công mới trên toàn Trung Quốc đạt khoảng 559 triệu m², đến cùng kỳ năm 2026 chỉ còn khoảng 195 triệu m², giảm 65%. Đầu tư phát triển nhà ở giảm khoảng 45%, diện tích nhà bán ra giảm hơn 40%, trong khi lượng nhà chưa bán lại tăng mạnh. Nguồn đất dành cho phát triển nhà ở cũng thu hẹp đáng kể. Điều đó cho thấy Trung Quốc hiện không còn ở giai đoạn thiếu nhà như những năm 1990, khi bán trước được sử dụng để tăng nhanh nguồn cung.
Một dữ liệu khác càng cho thấy vai trò của ngân hàng sẽ trở nên quan trọng. Cuối năm 2022, dư nợ cho vay phát triển bất động sản ở Trung Quốc khoảng 12,69 nghìn tỷ nhân dân tệ. Đến cuối quý II/2026, con số vẫn khoảng 12,65 nghìn tỷ nhân dân tệ, gần như không thay đổi, dù quy mô phát triển bất động sản đã giảm mạnh. Nói cách khác, quá trình giảm đòn bẩy trong vài năm qua chủ yếu diễn ra ở phía người mua và doanh nghiệp, còn hệ thống ngân hàng chưa thực sự rút vốn mạnh khỏi lĩnh vực này.
Khi nguồn tiền từ người mua bị hạn chế, các ngân hàng sẽ phải gánh phần tài trợ lớn hơn nếu muốn duy trì hoạt động xây dựng. Đây vừa là giải pháp, vừa tạo ra rủi ro mới. Nếu dự án có lợi nhuận và giá nhà ổn định, ngân hàng có thể tiếp tục cho vay. Nhưng nếu giá nhà vẫn giảm kéo dài, rủi ro sẽ chuyển trực tiếp hơn sang hệ thống tài chính. Vì vậy, diễn biến giá nhà trong một hoặc hai năm tới trở nên đặc biệt quan trọng.
Câu hỏi lớn nhất hiện nay là: nguồn cung phải giảm đến mức nào thì giá nhà mới ngừng giảm? Số nhà khởi công mới đã giảm 65% so với năm 2022, nguồn đất cũng giảm mạnh, nhưng giá tại nhiều thành phố vẫn tiếp tục đi xuống. Trong ngắn hạn, việc siết bán trước sẽ khiến nhiều dự án phải chờ lâu hơn mới đủ điều kiện đưa ra thị trường, từ đó tiếp tục làm giảm lượng nhà mới có thể bán.
Nếu giá nhà bắt đầu ổn định khi nguồn cung giảm thêm, thị trường có thể bước vào một trạng thái cân bằng mới: quy mô nhỏ hơn, đòn bẩy thấp hơn, doanh nghiệp phát triển chậm hơn và ngân hàng kiểm soát dự án chặt hơn. Khi đó, lợi nhuận dự án có thể dần trở lại, ngân hàng tiếp tục cấp tín dụng và các doanh nghiệp khỏe mạnh mới bắt đầu mua đất trở lại.
Nhưng nếu nguồn cung đã giảm rất mạnh mà giá vẫn tiếp tục đi xuống, vấn đề sẽ nghiêm trọng hơn. Điều đó có nghĩa nguyên nhân không còn đơn thuần là xây quá nhiều nhà, mà có thể nằm ở phía nhu cầu: dân số, số hộ gia đình, kỳ vọng thu nhập và thái độ của người dân đối với bất động sản đã thay đổi. Khi ngân hàng bắt đầu tin rằng giá nhà còn giảm trong dài hạn, họ sẽ thận trọng hơn trong cho vay, doanh nghiệp ít mua đất hơn, nguồn cung tiếp tục co lại và thị trường có nguy cơ rơi vào một vòng luẩn quẩn.
Diễn biến tại các thành phố lớn cho thấy thị trường đang phân hóa. Đến tháng 7/2026, giá nhà tại một số thành phố hạng nhất bắt đầu có dấu hiệu ổn định hơn, trong khi các thành phố hạng hai và hạng ba vẫn chịu áp lực. Thượng Hải là trường hợp đáng chú ý nhất. Từ giữa năm 2022 đến giữa năm 2026, giá nhà mới tại Thượng Hải vẫn tăng, trong khi Bắc Kinh, Quảng Châu và Thâm Quyến đều giảm. Ngay cả thị trường nhà cũ, vốn phản ánh cung cầu thực tế hơn, Thượng Hải cũng giảm ít hơn nhiều so với mức trung bình của 100 thành phố lớn.
Trường hợp Thượng Hải cho thấy dù thị trường chung suy yếu, những khu vực có việc làm tốt, dân số tập trung, nhu cầu thật và dự án chất lượng vẫn có thể thu hút cả người mua, chủ đầu tư và ngân hàng. Đây có thể là mô hình mà Trung Quốc muốn hướng tới trong giai đoạn tới: không còn mở rộng bất động sản trên diện rộng, mà tập trung vốn vào những dự án và khu vực thực sự có nhu cầu.
Vì vậy, việc siết bán trước chưa chắc khiến giá nhà tăng ngay, nhưng nó có thể tạo ra một lần giảm nguồn cung mới và buộc thị trường phải tìm điểm cân bằng. Nếu giá ổn định, Trung Quốc có thể xây dựng một chu kỳ bất động sản mới với quy mô nhỏ hơn và an toàn hơn. Nếu giá vẫn tiếp tục giảm, áp lực can thiệp chính sách sẽ còn lớn hơn nhiều. Điều đang thay đổi không chỉ là cách bán một căn nhà, mà là toàn bộ cấu trúc tài chính của thị trường bất động sản Trung Quốc trong nhiều năm tới.
Trong hơn hai thập kỷ, mô hình bất động sản Trung Quốc vận hành dựa rất nhiều vào tiền của người mua. Chủ đầu tư mua đất, khởi công, mở bán sớm, nhận tiền đặt cọc và tiền vay mua nhà từ ngân hàng, sau đó dùng dòng tiền đó để tiếp tục xây dựng hoặc mua thêm đất. Nhờ vậy hình thành một vòng quay rất nhanh: mua đất, khởi công, bán trước, thu tiền, rồi tiếp tục mua đất. Đây là nền tảng giúp những tập đoàn như Evergrande hay Country Garden mở rộng với tốc độ rất lớn, nhưng cũng khiến người mua nhà phải gánh một phần đáng kể rủi ro tài chính của dự án.
Quy định mới đang thay đổi cơ chế đó. Trong tương lai, ngay cả dự án được bán trước cũng phải hoàn thành phần kết cấu chính, còn khoản vay mua nhà cá nhân chỉ được giải ngân sau khi dự án hoàn thành và thực hiện các thủ tục theo quy định. Tiền người mua nộp trước phải đi vào tài khoản giám sát và bị hạn chế mục đích sử dụng. Nói đơn giản, người dân sẽ dần rút khỏi vai trò tài trợ cho quá trình xây dựng, còn ngân hàng và vốn của doanh nghiệp phải tham gia nhiều hơn.
Điểm đáng chú ý là quá trình này diễn ra khi thị trường đã co lại rất mạnh. Trong bảy tháng đầu năm 2022, diện tích nhà ở khởi công mới trên toàn Trung Quốc đạt khoảng 559 triệu m², đến cùng kỳ năm 2026 chỉ còn khoảng 195 triệu m², giảm 65%. Đầu tư phát triển nhà ở giảm khoảng 45%, diện tích nhà bán ra giảm hơn 40%, trong khi lượng nhà chưa bán lại tăng mạnh. Nguồn đất dành cho phát triển nhà ở cũng thu hẹp đáng kể. Điều đó cho thấy Trung Quốc hiện không còn ở giai đoạn thiếu nhà như những năm 1990, khi bán trước được sử dụng để tăng nhanh nguồn cung.
Một dữ liệu khác càng cho thấy vai trò của ngân hàng sẽ trở nên quan trọng. Cuối năm 2022, dư nợ cho vay phát triển bất động sản ở Trung Quốc khoảng 12,69 nghìn tỷ nhân dân tệ. Đến cuối quý II/2026, con số vẫn khoảng 12,65 nghìn tỷ nhân dân tệ, gần như không thay đổi, dù quy mô phát triển bất động sản đã giảm mạnh. Nói cách khác, quá trình giảm đòn bẩy trong vài năm qua chủ yếu diễn ra ở phía người mua và doanh nghiệp, còn hệ thống ngân hàng chưa thực sự rút vốn mạnh khỏi lĩnh vực này.
Khi nguồn tiền từ người mua bị hạn chế, các ngân hàng sẽ phải gánh phần tài trợ lớn hơn nếu muốn duy trì hoạt động xây dựng. Đây vừa là giải pháp, vừa tạo ra rủi ro mới. Nếu dự án có lợi nhuận và giá nhà ổn định, ngân hàng có thể tiếp tục cho vay. Nhưng nếu giá nhà vẫn giảm kéo dài, rủi ro sẽ chuyển trực tiếp hơn sang hệ thống tài chính. Vì vậy, diễn biến giá nhà trong một hoặc hai năm tới trở nên đặc biệt quan trọng.
Câu hỏi lớn nhất hiện nay là: nguồn cung phải giảm đến mức nào thì giá nhà mới ngừng giảm? Số nhà khởi công mới đã giảm 65% so với năm 2022, nguồn đất cũng giảm mạnh, nhưng giá tại nhiều thành phố vẫn tiếp tục đi xuống. Trong ngắn hạn, việc siết bán trước sẽ khiến nhiều dự án phải chờ lâu hơn mới đủ điều kiện đưa ra thị trường, từ đó tiếp tục làm giảm lượng nhà mới có thể bán.
Nếu giá nhà bắt đầu ổn định khi nguồn cung giảm thêm, thị trường có thể bước vào một trạng thái cân bằng mới: quy mô nhỏ hơn, đòn bẩy thấp hơn, doanh nghiệp phát triển chậm hơn và ngân hàng kiểm soát dự án chặt hơn. Khi đó, lợi nhuận dự án có thể dần trở lại, ngân hàng tiếp tục cấp tín dụng và các doanh nghiệp khỏe mạnh mới bắt đầu mua đất trở lại.
Nhưng nếu nguồn cung đã giảm rất mạnh mà giá vẫn tiếp tục đi xuống, vấn đề sẽ nghiêm trọng hơn. Điều đó có nghĩa nguyên nhân không còn đơn thuần là xây quá nhiều nhà, mà có thể nằm ở phía nhu cầu: dân số, số hộ gia đình, kỳ vọng thu nhập và thái độ của người dân đối với bất động sản đã thay đổi. Khi ngân hàng bắt đầu tin rằng giá nhà còn giảm trong dài hạn, họ sẽ thận trọng hơn trong cho vay, doanh nghiệp ít mua đất hơn, nguồn cung tiếp tục co lại và thị trường có nguy cơ rơi vào một vòng luẩn quẩn.
Diễn biến tại các thành phố lớn cho thấy thị trường đang phân hóa. Đến tháng 7/2026, giá nhà tại một số thành phố hạng nhất bắt đầu có dấu hiệu ổn định hơn, trong khi các thành phố hạng hai và hạng ba vẫn chịu áp lực. Thượng Hải là trường hợp đáng chú ý nhất. Từ giữa năm 2022 đến giữa năm 2026, giá nhà mới tại Thượng Hải vẫn tăng, trong khi Bắc Kinh, Quảng Châu và Thâm Quyến đều giảm. Ngay cả thị trường nhà cũ, vốn phản ánh cung cầu thực tế hơn, Thượng Hải cũng giảm ít hơn nhiều so với mức trung bình của 100 thành phố lớn.
Trường hợp Thượng Hải cho thấy dù thị trường chung suy yếu, những khu vực có việc làm tốt, dân số tập trung, nhu cầu thật và dự án chất lượng vẫn có thể thu hút cả người mua, chủ đầu tư và ngân hàng. Đây có thể là mô hình mà Trung Quốc muốn hướng tới trong giai đoạn tới: không còn mở rộng bất động sản trên diện rộng, mà tập trung vốn vào những dự án và khu vực thực sự có nhu cầu.
Vì vậy, việc siết bán trước chưa chắc khiến giá nhà tăng ngay, nhưng nó có thể tạo ra một lần giảm nguồn cung mới và buộc thị trường phải tìm điểm cân bằng. Nếu giá ổn định, Trung Quốc có thể xây dựng một chu kỳ bất động sản mới với quy mô nhỏ hơn và an toàn hơn. Nếu giá vẫn tiếp tục giảm, áp lực can thiệp chính sách sẽ còn lớn hơn nhiều. Điều đang thay đổi không chỉ là cách bán một căn nhà, mà là toàn bộ cấu trúc tài chính của thị trường bất động sản Trung Quốc trong nhiều năm tới.
