david.tuongpham✔
Thành viên nổi tiếng
Có một nghịch lý khá phổ biến trên thị trường bất động sản: Khi giá nhà đất tăng chóng mặt, người mua tranh nhau đặt cọc, có nơi phải xếp hàng chờ mua, thậm chí chấp nhận trả cao hơn giá chào bán vì sợ ngày mai giá lại tăng. Nhưng khi thị trường quay đầu giảm giá, cảnh tượng lại hoàn toàn trái ngược. Nhà đất rao bán hàng tháng trời không có người hỏi, chủ nhà liên tục hạ giá nhưng vẫn khó tìm được người mua. Tại sao lại có chuyện như vậy?
Thực ra, điều này không khó hiểu nếu nhìn vào tâm lý và hành vi của người tham gia thị trường. Khi giá bất động sản tăng, nhiều người không mua nhà vì thực sự cần một nơi để ở, mà mua vì kỳ vọng tài sản sẽ tiếp tục tăng giá. Họ nhìn thấy người khác mua trước kiếm được tiền, người mua sau vẫn có lời, từ đó hình thành tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội, hay còn gọi là FOMO. Một mảnh đất hôm nay có giá 2 tỷ đồng, vài tháng sau tăng lên 2,5 tỷ đồng. Người đang có ý định mua bắt đầu lo lắng nếu không xuống tiền ngay thì sau này sẽ phải mua với giá cao hơn. Cứ như vậy, người mua đổ vào thị trường ngày càng đông, góp phần đẩy giá lên cao hơn nữa.
Trong giai đoạn thị trường tăng nóng, kỳ vọng lợi nhuận đôi khi lấn át cả việc đánh giá giá trị thực của bất động sản. Người mua ít quan tâm căn nhà có tương xứng với mức giá hay không, khả năng cho thuê được bao nhiêu, mà chủ yếu quan tâm liệu sau vài tháng có thể bán lại với giá cao hơn hay không. Khi niềm tin giá sẽ tiếp tục tăng lan rộng, người ta sẵn sàng chấp nhận mua đắt.
Nhưng khi thị trường đảo chiều, tâm lý ấy lập tức thay đổi. Nếu trước đây người mua sợ giá tăng nên vội vàng xuống tiền, thì bây giờ họ lại sợ giá giảm nên không dám mua. Một căn nhà từng được rao bán 5 tỷ đồng, nay chủ nhà giảm xuống 4,5 tỷ đồng. Thay vì nghĩ mình vừa có cơ hội tiết kiệm 500 triệu đồng, người mua lại nghĩ rằng biết đâu vài tháng nữa căn nhà chỉ còn 4 tỷ đồng. Họ quyết định chờ thêm, hy vọng mua được với giá thấp hơn.
Đáng chú ý, tâm lý chờ đợi hiện nay không chỉ xuất phát từ nỗi lo giá tiếp tục giảm, mà còn vì nhiều người cho rằng bất động sản trước đây đã bị đẩy giá lên quá cao so với giá trị thực. Trong một thời gian dài, giá nhà đất tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập của người lao động. Một căn nhà có giá vài tỷ đồng, thậm chí hàng chục tỷ đồng, đã vượt xa khả năng tích lũy của phần lớn người có nhu cầu mua nhà để ở. Vì thế, dù giá hiện tại đã giảm so với đỉnh, nhiều người vẫn cảm thấy mức giá đó chưa hợp lý. Họ cho rằng thị trường cần điều chỉnh thêm để giá nhà đất trở về gần hơn với giá trị khai thác và khả năng chi trả thực tế của người dân.
Một rào cản lớn khác là đòn bẩy tài chính. Trong giai đoạn bất động sản tăng nóng, không ít nhà đầu tư sử dụng vốn vay ngân hàng để mua nhà đất, với kỳ vọng giá tăng sẽ bù đắp chi phí lãi vay và mang lại lợi nhuận. Nhưng khi lãi suất cho vay tăng cao, phép tính đầu tư này không còn hấp dẫn. Người mua nhà cũng không dám vay hàng tỷ đồng khi phải đối mặt với khoản trả nợ hàng tháng quá lớn và nguy cơ thu nhập không đủ để duy trì nghĩa vụ tài chính. Ngay cả những người có nhu cầu mua nhà thực sự cũng phải cân nhắc lại. Khi chi phí vay vốn quá cao, họ thà tiếp tục thuê nhà hoặc chờ đợi còn hơn gánh một khoản nợ kéo dài hàng chục năm.
Một nguyên nhân khác khiến bất động sản giảm giá nhưng vẫn khó bán là khoảng cách giữa kỳ vọng của người bán và khả năng chi trả của người mua. Người mua đất với giá 3 tỷ đồng, sau một thời gian chứng kiến giá khu vực tăng lên 5 tỷ đồng, thường lấy mức 5 tỷ đồng làm mốc tham chiếu. Đến khi thị trường đi xuống, có người trả 4 tỷ đồng, họ vẫn không muốn bán vì cảm thấy mình đang mất đi 1 tỷ đồng lợi nhuận kỳ vọng. Họ thà giữ đất chờ giá hồi phục còn hơn chấp nhận bán thấp. Trong khi đó, người mua không quan tâm chủ nhà từng mua với giá bao nhiêu hay đã kỳ vọng kiếm lời thế nào. Họ chỉ nhìn vào giá hiện tại, thu nhập của mình và khả năng sinh lời của tài sản. Người bán cho rằng đã giảm giá rất nhiều, nhưng người mua vẫn thấy đắt. Hai bên không tìm được tiếng nói chung, khiến thị trường xuất hiện tình trạng có người muốn bán nhưng không có người mua.
Ngoài ra, khi thị trường tăng nóng, một lượng lớn nhu cầu đến từ giới đầu tư và đầu cơ. Khi không còn kỳ vọng kiếm lời nhanh, nhóm này thường rút lui hoặc tìm cách bán ra để thu hồi vốn, trả nợ. Trong khi đó, người có nhu cầu mua nhà để ở thực sự lại không đủ khả năng hấp thụ lượng bất động sản đang được chào bán với mức giá cao. Cung và cầu vì thế không gặp nhau.
Bởi vậy, hiện tượng nhà đất lúc tăng giá thì tranh nhau mua, lúc giảm giá lại ế ẩm không hẳn là nghịch lý. Đó là kết quả của tâm lý đám đông, kỳ vọng lợi nhuận, chi phí vốn và khoảng cách giữa giá nhà đất với thu nhập thực tế của người dân. Người ta thường mua khi tin rằng ngày mai giá sẽ cao hơn, nhưng lại ngần ngại mua khi tin rằng ngày mai giá sẽ thấp hơn.
Một thị trường bất động sản khỏe mạnh không thể chỉ dựa vào tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội hay kỳ vọng giá tăng liên tục. Giao dịch bền vững phải được xây dựng trên nhu cầu ở thực, thu nhập của người dân, khả năng khai thác và giá trị thực của tài sản. Nếu giá nhà đất đã vượt quá xa khả năng chi trả, việc giảm vài trăm triệu hay thậm chí cả tỷ đồng cũng chưa chắc đủ để khơi thông thị trường.
Thực ra, điều này không khó hiểu nếu nhìn vào tâm lý và hành vi của người tham gia thị trường. Khi giá bất động sản tăng, nhiều người không mua nhà vì thực sự cần một nơi để ở, mà mua vì kỳ vọng tài sản sẽ tiếp tục tăng giá. Họ nhìn thấy người khác mua trước kiếm được tiền, người mua sau vẫn có lời, từ đó hình thành tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội, hay còn gọi là FOMO. Một mảnh đất hôm nay có giá 2 tỷ đồng, vài tháng sau tăng lên 2,5 tỷ đồng. Người đang có ý định mua bắt đầu lo lắng nếu không xuống tiền ngay thì sau này sẽ phải mua với giá cao hơn. Cứ như vậy, người mua đổ vào thị trường ngày càng đông, góp phần đẩy giá lên cao hơn nữa.
Trong giai đoạn thị trường tăng nóng, kỳ vọng lợi nhuận đôi khi lấn át cả việc đánh giá giá trị thực của bất động sản. Người mua ít quan tâm căn nhà có tương xứng với mức giá hay không, khả năng cho thuê được bao nhiêu, mà chủ yếu quan tâm liệu sau vài tháng có thể bán lại với giá cao hơn hay không. Khi niềm tin giá sẽ tiếp tục tăng lan rộng, người ta sẵn sàng chấp nhận mua đắt.
Nhưng khi thị trường đảo chiều, tâm lý ấy lập tức thay đổi. Nếu trước đây người mua sợ giá tăng nên vội vàng xuống tiền, thì bây giờ họ lại sợ giá giảm nên không dám mua. Một căn nhà từng được rao bán 5 tỷ đồng, nay chủ nhà giảm xuống 4,5 tỷ đồng. Thay vì nghĩ mình vừa có cơ hội tiết kiệm 500 triệu đồng, người mua lại nghĩ rằng biết đâu vài tháng nữa căn nhà chỉ còn 4 tỷ đồng. Họ quyết định chờ thêm, hy vọng mua được với giá thấp hơn.
Đáng chú ý, tâm lý chờ đợi hiện nay không chỉ xuất phát từ nỗi lo giá tiếp tục giảm, mà còn vì nhiều người cho rằng bất động sản trước đây đã bị đẩy giá lên quá cao so với giá trị thực. Trong một thời gian dài, giá nhà đất tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập của người lao động. Một căn nhà có giá vài tỷ đồng, thậm chí hàng chục tỷ đồng, đã vượt xa khả năng tích lũy của phần lớn người có nhu cầu mua nhà để ở. Vì thế, dù giá hiện tại đã giảm so với đỉnh, nhiều người vẫn cảm thấy mức giá đó chưa hợp lý. Họ cho rằng thị trường cần điều chỉnh thêm để giá nhà đất trở về gần hơn với giá trị khai thác và khả năng chi trả thực tế của người dân.
Một rào cản lớn khác là đòn bẩy tài chính. Trong giai đoạn bất động sản tăng nóng, không ít nhà đầu tư sử dụng vốn vay ngân hàng để mua nhà đất, với kỳ vọng giá tăng sẽ bù đắp chi phí lãi vay và mang lại lợi nhuận. Nhưng khi lãi suất cho vay tăng cao, phép tính đầu tư này không còn hấp dẫn. Người mua nhà cũng không dám vay hàng tỷ đồng khi phải đối mặt với khoản trả nợ hàng tháng quá lớn và nguy cơ thu nhập không đủ để duy trì nghĩa vụ tài chính. Ngay cả những người có nhu cầu mua nhà thực sự cũng phải cân nhắc lại. Khi chi phí vay vốn quá cao, họ thà tiếp tục thuê nhà hoặc chờ đợi còn hơn gánh một khoản nợ kéo dài hàng chục năm.
Một nguyên nhân khác khiến bất động sản giảm giá nhưng vẫn khó bán là khoảng cách giữa kỳ vọng của người bán và khả năng chi trả của người mua. Người mua đất với giá 3 tỷ đồng, sau một thời gian chứng kiến giá khu vực tăng lên 5 tỷ đồng, thường lấy mức 5 tỷ đồng làm mốc tham chiếu. Đến khi thị trường đi xuống, có người trả 4 tỷ đồng, họ vẫn không muốn bán vì cảm thấy mình đang mất đi 1 tỷ đồng lợi nhuận kỳ vọng. Họ thà giữ đất chờ giá hồi phục còn hơn chấp nhận bán thấp. Trong khi đó, người mua không quan tâm chủ nhà từng mua với giá bao nhiêu hay đã kỳ vọng kiếm lời thế nào. Họ chỉ nhìn vào giá hiện tại, thu nhập của mình và khả năng sinh lời của tài sản. Người bán cho rằng đã giảm giá rất nhiều, nhưng người mua vẫn thấy đắt. Hai bên không tìm được tiếng nói chung, khiến thị trường xuất hiện tình trạng có người muốn bán nhưng không có người mua.
Ngoài ra, khi thị trường tăng nóng, một lượng lớn nhu cầu đến từ giới đầu tư và đầu cơ. Khi không còn kỳ vọng kiếm lời nhanh, nhóm này thường rút lui hoặc tìm cách bán ra để thu hồi vốn, trả nợ. Trong khi đó, người có nhu cầu mua nhà để ở thực sự lại không đủ khả năng hấp thụ lượng bất động sản đang được chào bán với mức giá cao. Cung và cầu vì thế không gặp nhau.
Bởi vậy, hiện tượng nhà đất lúc tăng giá thì tranh nhau mua, lúc giảm giá lại ế ẩm không hẳn là nghịch lý. Đó là kết quả của tâm lý đám đông, kỳ vọng lợi nhuận, chi phí vốn và khoảng cách giữa giá nhà đất với thu nhập thực tế của người dân. Người ta thường mua khi tin rằng ngày mai giá sẽ cao hơn, nhưng lại ngần ngại mua khi tin rằng ngày mai giá sẽ thấp hơn.
Một thị trường bất động sản khỏe mạnh không thể chỉ dựa vào tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội hay kỳ vọng giá tăng liên tục. Giao dịch bền vững phải được xây dựng trên nhu cầu ở thực, thu nhập của người dân, khả năng khai thác và giá trị thực của tài sản. Nếu giá nhà đất đã vượt quá xa khả năng chi trả, việc giảm vài trăm triệu hay thậm chí cả tỷ đồng cũng chưa chắc đủ để khơi thông thị trường.
