Đoạn Video
Ảnh
Lê Nhã Linh
Thành viên nổi tiếng
Dòng vốn ngân hàng đang quay trở lại mạnh mẽ với thị trường bất động sản ngay từ những tháng đầu năm 2026, đặt ra một câu hỏi lớn: đây là tín hiệu tích cực cho chu kỳ phục hồi hay là mầm mống của những rủi ro mới?
Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, tính đến ngày 28/2/2026, tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đã đạt hơn 2,2 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 11,7% so với quý IV/2025 và tăng tới 43% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, mức tăng này cao gấp hơn 8 lần so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn nền kinh tế trong cùng kỳ, chỉ ở mức 1,4%. Điều đó cho thấy dòng tiền đang có xu hướng tập trung mạnh vào một lĩnh vực vốn luôn nhạy cảm với chu kỳ kinh tế.
Nếu nhìn vào cơ cấu, tín dụng tiếp tục “neo” chủ yếu vào phân khúc phát triển đô thị và nhà ở với gần 784.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 35% tổng dư nợ và tăng hơn 24% so với quý trước. Các lĩnh vực khác như khu công nghiệp, khu chế xuất, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng hay cho vay mua quyền sử dụng đất cũng ghi nhận tăng trưởng, nhưng với tốc độ thấp hơn. Diễn biến này phản ánh xu hướng dịch chuyển dòng vốn về những phân khúc có thanh khoản tốt và khả năng thu hồi vốn nhanh hơn.
Ở góc nhìn tích cực, sự gia tăng mạnh của tín dụng bất động sản cho thấy các chủ đầu tư đang tăng tốc triển khai dự án, từ đó góp phần cải thiện nguồn cung sau một giai đoạn trầm lắng. Lãnh đạo nhiều ngân hàng cũng đồng thuận rằng bất động sản vẫn là lĩnh vực có tiềm năng dài hạn. Tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam hiện chưa tới 40%, thấp hơn đáng kể so với nhiều quốc gia trong khu vực, đồng nghĩa với dư địa phát triển nhà ở và hạ tầng đô thị còn rất lớn trong 10-20 năm tới.
Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là cách tiếp cận của các ngân hàng đã có sự thay đổi rõ rệt. Thay vì “mở van” tín dụng đại trà như trước, dòng vốn đang được định hướng chọn lọc hơn. Nhiều nhà băng cho biết sẽ ưu tiên các dự án nhà ở phục vụ nhu cầu thực, đặc biệt là phân khúc trung cấp và nhà ở xã hội - những lĩnh vực có khả năng hấp thụ tốt và ít biến động hơn. Ngược lại, các dự án mang tính đầu cơ, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc thanh khoản thấp đang bị siết chặt đáng kể.
Không ít ngân hàng nhấn mạnh bài học từ giai đoạn trước, khi nhiều khoản tài trợ rơi vào tình trạng “chôn vốn” kéo dài do vướng pháp lý hoặc thị trường suy giảm. Chính vì vậy, tiêu chí lựa chọn dự án hiện nay xoay quanh ba yếu tố cốt lõi: pháp lý minh bạch, khả năng bán hàng và năng lực tài chính của chủ đầu tư. Một số ngân hàng thậm chí duy trì tỷ trọng cho vay bất động sản ở mức thấp như một “vùng đệm an toàn”, trong khi số khác vẫn tham gia sâu nhưng với hệ thống quản trị rủi ro chặt chẽ hơn.
Dù vậy, câu hỏi về rủi ro vẫn chưa thể bỏ qua. Bất động sản là lĩnh vực có tính lan tỏa lớn, liên quan đến hàng chục ngành kinh tế, nên sự phục hồi của thị trường này có thể đóng vai trò quan trọng trong thúc đẩy tăng trưởng. Nhưng cũng chính vì vậy, nếu dòng vốn bị phân bổ sai hoặc tập trung vào những phân khúc kém hiệu quả, rủi ro đối với hệ thống tài chính sẽ nhanh chóng gia tăng.
Thực tế, việc tín dụng tăng mạnh trong khi tổng cầu của nền kinh tế chưa phục hồi đồng đều có thể tạo ra sự lệch pha. Nếu nguồn cung tăng nhanh nhưng không đi kèm với nhu cầu thực, nguy cơ dư thừa và áp lực thanh khoản sẽ xuất hiện trở lại. Ngoài ra, việc một phần đáng kể dòng vốn vẫn nằm trong nhóm “đầu tư kinh doanh bất động sản khác” cũng cho thấy tín dụng chưa hoàn toàn tập trung vào các phân khúc cốt lõi.
Trước bối cảnh đó, Bộ Xây dựng kiến nghị tiếp tục thúc đẩy giải ngân gói tín dụng 145.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội và nhà ở công nhân, đồng thời mở rộng tiếp cận cho người trẻ dưới 35 tuổi. Song song, chính sách tiền tệ được yêu cầu vận hành linh hoạt hơn nhằm vừa hỗ trợ tăng trưởng, vừa kiểm soát rủi ro và ổn định kinh tế vĩ mô.
Có thể thấy, dòng tín dụng hơn 2,2 triệu tỷ đồng đang đóng vai trò như một “con dao hai lưỡi” đối với thị trường bất động sản. Nếu được phân bổ đúng hướng, đây sẽ là động lực quan trọng thúc đẩy nguồn cung, kích thích tăng trưởng và lan tỏa sang nhiều ngành kinh tế khác. Nhưng nếu thiếu kiểm soát, nó cũng có thể trở thành nguồn gốc của những bất ổn mới.
Bài toán lúc này không còn là “có nên bơm vốn vào bất động sản hay không”, mà là bơm vào đâu, như thế nào và kiểm soát rủi ro ra sao. Chính câu trả lời cho những câu hỏi đó sẽ quyết định liệu dòng tín dụng khổng lồ này là động lực phát triển hay là mầm mống của những chu kỳ biến động tiếp theo.
Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, tính đến ngày 28/2/2026, tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đã đạt hơn 2,2 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 11,7% so với quý IV/2025 và tăng tới 43% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, mức tăng này cao gấp hơn 8 lần so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn nền kinh tế trong cùng kỳ, chỉ ở mức 1,4%. Điều đó cho thấy dòng tiền đang có xu hướng tập trung mạnh vào một lĩnh vực vốn luôn nhạy cảm với chu kỳ kinh tế.
Nếu nhìn vào cơ cấu, tín dụng tiếp tục “neo” chủ yếu vào phân khúc phát triển đô thị và nhà ở với gần 784.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 35% tổng dư nợ và tăng hơn 24% so với quý trước. Các lĩnh vực khác như khu công nghiệp, khu chế xuất, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng hay cho vay mua quyền sử dụng đất cũng ghi nhận tăng trưởng, nhưng với tốc độ thấp hơn. Diễn biến này phản ánh xu hướng dịch chuyển dòng vốn về những phân khúc có thanh khoản tốt và khả năng thu hồi vốn nhanh hơn.
Ở góc nhìn tích cực, sự gia tăng mạnh của tín dụng bất động sản cho thấy các chủ đầu tư đang tăng tốc triển khai dự án, từ đó góp phần cải thiện nguồn cung sau một giai đoạn trầm lắng. Lãnh đạo nhiều ngân hàng cũng đồng thuận rằng bất động sản vẫn là lĩnh vực có tiềm năng dài hạn. Tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam hiện chưa tới 40%, thấp hơn đáng kể so với nhiều quốc gia trong khu vực, đồng nghĩa với dư địa phát triển nhà ở và hạ tầng đô thị còn rất lớn trong 10-20 năm tới.
Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là cách tiếp cận của các ngân hàng đã có sự thay đổi rõ rệt. Thay vì “mở van” tín dụng đại trà như trước, dòng vốn đang được định hướng chọn lọc hơn. Nhiều nhà băng cho biết sẽ ưu tiên các dự án nhà ở phục vụ nhu cầu thực, đặc biệt là phân khúc trung cấp và nhà ở xã hội - những lĩnh vực có khả năng hấp thụ tốt và ít biến động hơn. Ngược lại, các dự án mang tính đầu cơ, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc thanh khoản thấp đang bị siết chặt đáng kể.
Không ít ngân hàng nhấn mạnh bài học từ giai đoạn trước, khi nhiều khoản tài trợ rơi vào tình trạng “chôn vốn” kéo dài do vướng pháp lý hoặc thị trường suy giảm. Chính vì vậy, tiêu chí lựa chọn dự án hiện nay xoay quanh ba yếu tố cốt lõi: pháp lý minh bạch, khả năng bán hàng và năng lực tài chính của chủ đầu tư. Một số ngân hàng thậm chí duy trì tỷ trọng cho vay bất động sản ở mức thấp như một “vùng đệm an toàn”, trong khi số khác vẫn tham gia sâu nhưng với hệ thống quản trị rủi ro chặt chẽ hơn.
Dù vậy, câu hỏi về rủi ro vẫn chưa thể bỏ qua. Bất động sản là lĩnh vực có tính lan tỏa lớn, liên quan đến hàng chục ngành kinh tế, nên sự phục hồi của thị trường này có thể đóng vai trò quan trọng trong thúc đẩy tăng trưởng. Nhưng cũng chính vì vậy, nếu dòng vốn bị phân bổ sai hoặc tập trung vào những phân khúc kém hiệu quả, rủi ro đối với hệ thống tài chính sẽ nhanh chóng gia tăng.
Thực tế, việc tín dụng tăng mạnh trong khi tổng cầu của nền kinh tế chưa phục hồi đồng đều có thể tạo ra sự lệch pha. Nếu nguồn cung tăng nhanh nhưng không đi kèm với nhu cầu thực, nguy cơ dư thừa và áp lực thanh khoản sẽ xuất hiện trở lại. Ngoài ra, việc một phần đáng kể dòng vốn vẫn nằm trong nhóm “đầu tư kinh doanh bất động sản khác” cũng cho thấy tín dụng chưa hoàn toàn tập trung vào các phân khúc cốt lõi.
Trước bối cảnh đó, Bộ Xây dựng kiến nghị tiếp tục thúc đẩy giải ngân gói tín dụng 145.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội và nhà ở công nhân, đồng thời mở rộng tiếp cận cho người trẻ dưới 35 tuổi. Song song, chính sách tiền tệ được yêu cầu vận hành linh hoạt hơn nhằm vừa hỗ trợ tăng trưởng, vừa kiểm soát rủi ro và ổn định kinh tế vĩ mô.
Có thể thấy, dòng tín dụng hơn 2,2 triệu tỷ đồng đang đóng vai trò như một “con dao hai lưỡi” đối với thị trường bất động sản. Nếu được phân bổ đúng hướng, đây sẽ là động lực quan trọng thúc đẩy nguồn cung, kích thích tăng trưởng và lan tỏa sang nhiều ngành kinh tế khác. Nhưng nếu thiếu kiểm soát, nó cũng có thể trở thành nguồn gốc của những bất ổn mới.
Bài toán lúc này không còn là “có nên bơm vốn vào bất động sản hay không”, mà là bơm vào đâu, như thế nào và kiểm soát rủi ro ra sao. Chính câu trả lời cho những câu hỏi đó sẽ quyết định liệu dòng tín dụng khổng lồ này là động lực phát triển hay là mầm mống của những chu kỳ biến động tiếp theo.
