Đoạn Video
Ảnh
Cao Tùng
Thành viên nổi tiếng
Sau nhiều năm thị trường bất động sản gặp khó khăn, Trung Quốc đang thực hiện một loạt thay đổi đáng chú ý trong chính sách nhà ở. Điểm mới của đợt điều chỉnh lần này là Bắc Kinh không chỉ tìm cách kích thích người dân mua nhà để hỗ trợ thị trường trong ngắn hạn, mà còn muốn thay đổi chính mô hình phát triển bất động sản đã tồn tại nhiều năm. Ngày 28/8/2026, nhiều cơ quan quản lý của Trung Quốc đồng loạt công bố chính sách liên quan đến bán nhà, tín dụng, quản lý dòng tiền dự án và huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản. Nhìn tổng thể, các biện pháp này hướng đến hai mục tiêu lớn: khôi phục niềm tin của người mua nhà và giảm rủi ro của mô hình phát triển dựa quá nhiều vào vay nợ, bán nhà khi chưa xây xong và sử dụng tiền thu trước của khách hàng để liên tục mở rộng dự án.
Thay đổi đáng chú ý nhất là Trung Quốc đang thúc đẩy việc xây nhà hoàn thiện rồi mới bán, thay vì phụ thuộc quá nhiều vào hình thức bán nhà hình thành trong tương lai như trước đây. Trong nhiều năm, doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc có thể mở bán căn hộ khi công trình vẫn đang xây dựng, qua đó sớm thu tiền của khách hàng và nhận vốn vay mua nhà từ ngân hàng. Nguồn tiền này tiếp tục được sử dụng để xây dựng, mua đất và triển khai các dự án mới. Khi thị trường tăng trưởng nhanh, mô hình bán trước giúp doanh nghiệp quay vòng vốn và mở rộng quy mô rất nhanh; nhưng khi doanh số và giá nhà suy giảm, dòng tiền bị đứt gãy trong khi doanh nghiệp vẫn phải trả nợ và hoàn thiện hàng loạt công trình. Hệ quả là một số dự án bị chậm tiến độ hoặc đình trệ, trong khi người mua đã vay ngân hàng và phải trả nợ nhưng chưa biết khi nào mới nhận được nhà.
Chính sách mới tìm cách xử lý trực tiếp rủi ro này bằng việc yêu cầu các dự án mới ưu tiên bán căn hộ đã hoàn thiện. Người mua có thể nhìn thấy căn nhà thực tế trước khi quyết định, theo nguyên tắc có thể hiểu đơn giản là “nhìn thấy gì, nhận được nấy”. Trung Quốc chưa xóa bỏ hoàn toàn hình thức bán nhà trước khi hoàn thành, bởi điều kiện cung cầu và năng lực doanh nghiệp tại mỗi thành phố rất khác nhau, nhưng những dự án tiếp tục bán trước sẽ phải đáp ứng yêu cầu chặt chẽ hơn. Chẳng hạn, phần kết cấu chính của tòa nhà phải hoàn thiện và cất nóc trước khi mở bán; tiền đặt cọc, tiền vay mua nhà và các khoản thanh toán của khách hàng phải được đưa vào tài khoản chịu sự giám sát. Các địa phương được phép điều chỉnh tốc độ chuyển đổi tùy tình hình thực tế, thay vì áp dụng một quy định cứng nhắc cho toàn bộ thị trường.
Một thay đổi quan trọng khác liên quan trực tiếp đến người mua nhà là thời điểm ngân hàng giải ngân khoản vay. Theo chính sách mới, với nhà mới được bán sau khi hoàn thiện, khoản vay mua nhà cá nhân được giải ngân sau khi đăng ký quyền sở hữu; với những căn hộ vẫn được phép bán trước, việc giải ngân phải gắn với thời điểm dự án hoàn thành và đăng ký theo quy định. Mục tiêu được đặt ra là tiến tới nguyên tắc người dân có thể “nhận nhà trước khi trả nợ”, qua đó hạn chế tình trạng người mua phải trả khoản vay trong nhiều năm trong khi dự án chưa thể bàn giao. Đây là biện pháp đánh trực tiếp vào một trong những nguyên nhân khiến niềm tin của người mua nhà Trung Quốc suy giảm trong những năm gần đây: nỗi lo bỏ tiền mua phải dự án không thể hoàn thành.
Song song với việc giảm rủi ro, Trung Quốc cũng tìm cách giúp người dân dễ tiếp cận nhà ở hơn bằng cách nâng thời hạn tối đa của khoản vay mua nhà cá nhân từ 30 năm lên 40 năm. Mốc 30 năm đã được áp dụng từ năm 1999, vì vậy việc kéo dài thêm 10 năm là một thay đổi đáng chú ý trong chính sách tín dụng nhà ở. Vay dài hơn không làm giá căn nhà giảm và tổng số tiền lãi trong toàn bộ thời hạn vay có thể tăng, nhưng nếu các điều kiện khác không đổi thì khoản tiền gốc phải trả hàng tháng có thể thấp hơn, giúp một bộ phận người dân dễ đáp ứng khả năng thanh toán hơn. Có thể thấy chính sách mới đang tác động đồng thời theo hai hướng: giảm rủi ro khi mua nhà và tạo điều kiện tín dụng thuận lợi hơn cho những người có nhu cầu thực.
Có thể hình dung sự thay đổi này khá đơn giản. Mô hình cũ dựa nhiều vào chu trình bán nhà trước, thu tiền khách hàng, vay thêm vốn, mua đất, mở dự án mới rồi tiếp tục bán trước. Khi thị trường tăng trưởng liên tục, vòng quay càng nhanh thì doanh nghiệp càng có thể mở rộng mạnh. Nhưng khi doanh số suy giảm, chỉ cần dòng tiền ở một mắt xích gặp vấn đề, nhiều dự án phía sau có thể đồng thời thiếu vốn. Mô hình mới muốn đưa thị trường về một chu trình an toàn hơn, trong đó doanh nghiệp phải bảo đảm nguồn vốn cho dự án, tiến hành xây dựng và hoàn thiện công trình rồi mới thu phần lớn tiền từ người mua. Điều này khiến doanh nghiệp khó mở rộng bằng đòn bẩy như trước, nhưng đổi lại có thể giảm nguy cơ người mua phải gánh hậu quả khi chủ đầu tư mất khả năng tài chính.
Trung Quốc cũng không lựa chọn cách đơn giản là siết toàn bộ nguồn vốn đối với ngành bất động sản. Các doanh nghiệp đáp ứng điều kiện vẫn được hỗ trợ tiếp cận nhiều kênh huy động vốn như cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp, chứng khoán bảo đảm bằng tài sản, REIT và các quỹ đầu tư bất động sản. Điểm mới nằm ở việc dòng vốn sẽ hướng nhiều hơn tới chất lượng và khả năng vận hành của từng dự án, thay vì chủ yếu dựa vào khả năng vay nợ hay quy mô của cả tập đoàn. Điều đó có nghĩa một dự án có tính khả thi, dòng tiền hợp lý và khả năng hoàn thành tốt vẫn có cơ hội tiếp cận nguồn vốn ngay cả trong bối cảnh toàn ngành đang gặp khó khăn.
Sự chuyển đổi này cũng buộc các doanh nghiệp địa ốc phải thay đổi cách cạnh tranh. Trước đây, doanh nghiệp có thể tạo lợi thế bằng khả năng mua nhiều đất, triển khai nhiều dự án, mở bán thật sớm và sử dụng tiền thu được để tiếp tục mở rộng. Khi nhà hoàn thiện trước khi bán dần trở thành xu hướng, doanh nghiệp phải bỏ ra nhiều vốn hơn và chờ lâu hơn trước khi thu được tiền của khách hàng. Tốc độ quay vòng vốn vì thế sẽ chậm lại, biên lợi nhuận có thể giảm và những doanh nghiệp tài chính yếu sẽ gặp khó khăn hơn. Ngược lại, chất lượng xây dựng, tiến độ bàn giao, dịch vụ và uy tín của chủ đầu tư sẽ trở thành những yếu tố quan trọng hơn trong cạnh tranh.
Trong ngắn hạn, các chính sách mới chưa chắc khiến thị trường bất động sản Trung Quốc lập tức sôi động trở lại, thậm chí việc hạn chế bán nhà quá sớm còn có thể tạo thêm áp lực dòng tiền cho một số doanh nghiệp. Tuy nhiên, mục tiêu dài hạn dường như không phải đưa thị trường trở lại thời kỳ tăng trưởng nóng trước đây, mà là khôi phục niềm tin của người mua và xây dựng một mô hình ít phụ thuộc hơn vào nợ và việc bán những căn nhà còn nằm trên bản vẽ. Theo số liệu được bài báo dẫn lại, tỷ trọng nhà ở hiện hữu được bán trên toàn Trung Quốc đã tăng từ khoảng 10% trong những năm trước lên hơn 33%, đồng thời hơn 30 tỉnh, thành đã triển khai các chương trình thí điểm bán nhà hiện hữu. Điều đó cho thấy sự dịch chuyển sang mô hình mới đã bắt đầu trước khi những chính sách lần này được ban hành đồng bộ hơn.
Nhìn rộng hơn, thay đổi đáng chú ý nhất trong chính sách bất động sản Trung Quốc lần này không nằm ở câu hỏi “làm thế nào để người dân mua nhiều nhà hơn”, mà là “nhà ở sẽ được xây dựng, bán và tài trợ như thế nào để thị trường an toàn hơn”. Nếu quá trình chuyển đổi thành công, thị trường bất động sản Trung Quốc trong tương lai có thể không còn tăng trưởng nhanh và dựa nhiều vào đòn bẩy như giai đoạn trước, nhưng người mua sẽ được bảo vệ tốt hơn, dòng tiền của dự án được kiểm soát chặt chẽ hơn và doanh nghiệp phải cạnh tranh nhiều hơn bằng chất lượng, tiến độ bàn giao và uy tín. Nói một cách đơn giản, Trung Quốc đang tìm cách chuyển từ mô hình “bán nhà để lấy tiền xây nhà” sang “xây được nhà rồi mới bán nhà”, và đó có thể là thay đổi quan trọng nhất đối với thị trường bất động sản nước này trong nhiều năm qua. (Tổng hợp từ Guancha, Beijing News)
Thay đổi đáng chú ý nhất là Trung Quốc đang thúc đẩy việc xây nhà hoàn thiện rồi mới bán, thay vì phụ thuộc quá nhiều vào hình thức bán nhà hình thành trong tương lai như trước đây. Trong nhiều năm, doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc có thể mở bán căn hộ khi công trình vẫn đang xây dựng, qua đó sớm thu tiền của khách hàng và nhận vốn vay mua nhà từ ngân hàng. Nguồn tiền này tiếp tục được sử dụng để xây dựng, mua đất và triển khai các dự án mới. Khi thị trường tăng trưởng nhanh, mô hình bán trước giúp doanh nghiệp quay vòng vốn và mở rộng quy mô rất nhanh; nhưng khi doanh số và giá nhà suy giảm, dòng tiền bị đứt gãy trong khi doanh nghiệp vẫn phải trả nợ và hoàn thiện hàng loạt công trình. Hệ quả là một số dự án bị chậm tiến độ hoặc đình trệ, trong khi người mua đã vay ngân hàng và phải trả nợ nhưng chưa biết khi nào mới nhận được nhà.
Chính sách mới tìm cách xử lý trực tiếp rủi ro này bằng việc yêu cầu các dự án mới ưu tiên bán căn hộ đã hoàn thiện. Người mua có thể nhìn thấy căn nhà thực tế trước khi quyết định, theo nguyên tắc có thể hiểu đơn giản là “nhìn thấy gì, nhận được nấy”. Trung Quốc chưa xóa bỏ hoàn toàn hình thức bán nhà trước khi hoàn thành, bởi điều kiện cung cầu và năng lực doanh nghiệp tại mỗi thành phố rất khác nhau, nhưng những dự án tiếp tục bán trước sẽ phải đáp ứng yêu cầu chặt chẽ hơn. Chẳng hạn, phần kết cấu chính của tòa nhà phải hoàn thiện và cất nóc trước khi mở bán; tiền đặt cọc, tiền vay mua nhà và các khoản thanh toán của khách hàng phải được đưa vào tài khoản chịu sự giám sát. Các địa phương được phép điều chỉnh tốc độ chuyển đổi tùy tình hình thực tế, thay vì áp dụng một quy định cứng nhắc cho toàn bộ thị trường.
Một thay đổi quan trọng khác liên quan trực tiếp đến người mua nhà là thời điểm ngân hàng giải ngân khoản vay. Theo chính sách mới, với nhà mới được bán sau khi hoàn thiện, khoản vay mua nhà cá nhân được giải ngân sau khi đăng ký quyền sở hữu; với những căn hộ vẫn được phép bán trước, việc giải ngân phải gắn với thời điểm dự án hoàn thành và đăng ký theo quy định. Mục tiêu được đặt ra là tiến tới nguyên tắc người dân có thể “nhận nhà trước khi trả nợ”, qua đó hạn chế tình trạng người mua phải trả khoản vay trong nhiều năm trong khi dự án chưa thể bàn giao. Đây là biện pháp đánh trực tiếp vào một trong những nguyên nhân khiến niềm tin của người mua nhà Trung Quốc suy giảm trong những năm gần đây: nỗi lo bỏ tiền mua phải dự án không thể hoàn thành.
Song song với việc giảm rủi ro, Trung Quốc cũng tìm cách giúp người dân dễ tiếp cận nhà ở hơn bằng cách nâng thời hạn tối đa của khoản vay mua nhà cá nhân từ 30 năm lên 40 năm. Mốc 30 năm đã được áp dụng từ năm 1999, vì vậy việc kéo dài thêm 10 năm là một thay đổi đáng chú ý trong chính sách tín dụng nhà ở. Vay dài hơn không làm giá căn nhà giảm và tổng số tiền lãi trong toàn bộ thời hạn vay có thể tăng, nhưng nếu các điều kiện khác không đổi thì khoản tiền gốc phải trả hàng tháng có thể thấp hơn, giúp một bộ phận người dân dễ đáp ứng khả năng thanh toán hơn. Có thể thấy chính sách mới đang tác động đồng thời theo hai hướng: giảm rủi ro khi mua nhà và tạo điều kiện tín dụng thuận lợi hơn cho những người có nhu cầu thực.
Thay đổi cả cách doanh nghiệp bất động sản sử dụng tiền
Những thay đổi lần này không chỉ hướng tới người mua mà còn tác động trực tiếp đến cách doanh nghiệp bất động sản vận hành. Trung Quốc muốn quản lý nguồn vốn theo từng dự án chặt chẽ hơn, với nguyên tắc lấy dự án làm trung tâm, ngân hàng đóng vai trò quản lý chính và dòng tiền được kiểm soát theo cơ chế khép kín. Mục tiêu là bảo đảm tiền huy động cho một dự án được sử dụng đúng mục đích và ưu tiên cho việc hoàn thành chính dự án đó, thay vì dễ dàng được chuyển sang mua đất hoặc triển khai hàng loạt dự án mới. Nếu thực hiện được, đây sẽ là thay đổi quan trọng đối với mô hình kinh doanh từng giúp các tập đoàn địa ốc Trung Quốc phát triển với tốc độ rất cao nhưng đồng thời tạo ra mức đòn bẩy tài chính lớn.Có thể hình dung sự thay đổi này khá đơn giản. Mô hình cũ dựa nhiều vào chu trình bán nhà trước, thu tiền khách hàng, vay thêm vốn, mua đất, mở dự án mới rồi tiếp tục bán trước. Khi thị trường tăng trưởng liên tục, vòng quay càng nhanh thì doanh nghiệp càng có thể mở rộng mạnh. Nhưng khi doanh số suy giảm, chỉ cần dòng tiền ở một mắt xích gặp vấn đề, nhiều dự án phía sau có thể đồng thời thiếu vốn. Mô hình mới muốn đưa thị trường về một chu trình an toàn hơn, trong đó doanh nghiệp phải bảo đảm nguồn vốn cho dự án, tiến hành xây dựng và hoàn thiện công trình rồi mới thu phần lớn tiền từ người mua. Điều này khiến doanh nghiệp khó mở rộng bằng đòn bẩy như trước, nhưng đổi lại có thể giảm nguy cơ người mua phải gánh hậu quả khi chủ đầu tư mất khả năng tài chính.
Trung Quốc cũng không lựa chọn cách đơn giản là siết toàn bộ nguồn vốn đối với ngành bất động sản. Các doanh nghiệp đáp ứng điều kiện vẫn được hỗ trợ tiếp cận nhiều kênh huy động vốn như cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp, chứng khoán bảo đảm bằng tài sản, REIT và các quỹ đầu tư bất động sản. Điểm mới nằm ở việc dòng vốn sẽ hướng nhiều hơn tới chất lượng và khả năng vận hành của từng dự án, thay vì chủ yếu dựa vào khả năng vay nợ hay quy mô của cả tập đoàn. Điều đó có nghĩa một dự án có tính khả thi, dòng tiền hợp lý và khả năng hoàn thành tốt vẫn có cơ hội tiếp cận nguồn vốn ngay cả trong bối cảnh toàn ngành đang gặp khó khăn.
Không đơn thuần là một gói “giải cứu” bất động sản
Nếu nhìn riêng lẻ, việc cho phép vay mua nhà 40 năm, khuyến khích bán nhà đã hoàn thiện, kiểm soát tiền bán trước hay mở thêm kênh huy động vốn cho doanh nghiệp có thể được xem là những biện pháp khác nhau. Nhưng khi đặt chúng trong cùng một chính sách, hướng thay đổi trở nên khá rõ: Trung Quốc đang muốn chuyển thị trường bất động sản từ mô hình tăng trưởng dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính, bán trước và quay vòng vốn nhanh sang mô hình coi trọng khả năng hoàn thành dự án, chất lượng nhà ở và sự an toàn của người mua. Đây là sự thay đổi lớn hơn nhiều so với việc đơn thuần giảm lãi suất hay nới điều kiện mua nhà để kích thích giao dịch.Sự chuyển đổi này cũng buộc các doanh nghiệp địa ốc phải thay đổi cách cạnh tranh. Trước đây, doanh nghiệp có thể tạo lợi thế bằng khả năng mua nhiều đất, triển khai nhiều dự án, mở bán thật sớm và sử dụng tiền thu được để tiếp tục mở rộng. Khi nhà hoàn thiện trước khi bán dần trở thành xu hướng, doanh nghiệp phải bỏ ra nhiều vốn hơn và chờ lâu hơn trước khi thu được tiền của khách hàng. Tốc độ quay vòng vốn vì thế sẽ chậm lại, biên lợi nhuận có thể giảm và những doanh nghiệp tài chính yếu sẽ gặp khó khăn hơn. Ngược lại, chất lượng xây dựng, tiến độ bàn giao, dịch vụ và uy tín của chủ đầu tư sẽ trở thành những yếu tố quan trọng hơn trong cạnh tranh.
Trong ngắn hạn, các chính sách mới chưa chắc khiến thị trường bất động sản Trung Quốc lập tức sôi động trở lại, thậm chí việc hạn chế bán nhà quá sớm còn có thể tạo thêm áp lực dòng tiền cho một số doanh nghiệp. Tuy nhiên, mục tiêu dài hạn dường như không phải đưa thị trường trở lại thời kỳ tăng trưởng nóng trước đây, mà là khôi phục niềm tin của người mua và xây dựng một mô hình ít phụ thuộc hơn vào nợ và việc bán những căn nhà còn nằm trên bản vẽ. Theo số liệu được bài báo dẫn lại, tỷ trọng nhà ở hiện hữu được bán trên toàn Trung Quốc đã tăng từ khoảng 10% trong những năm trước lên hơn 33%, đồng thời hơn 30 tỉnh, thành đã triển khai các chương trình thí điểm bán nhà hiện hữu. Điều đó cho thấy sự dịch chuyển sang mô hình mới đã bắt đầu trước khi những chính sách lần này được ban hành đồng bộ hơn.
Nhìn rộng hơn, thay đổi đáng chú ý nhất trong chính sách bất động sản Trung Quốc lần này không nằm ở câu hỏi “làm thế nào để người dân mua nhiều nhà hơn”, mà là “nhà ở sẽ được xây dựng, bán và tài trợ như thế nào để thị trường an toàn hơn”. Nếu quá trình chuyển đổi thành công, thị trường bất động sản Trung Quốc trong tương lai có thể không còn tăng trưởng nhanh và dựa nhiều vào đòn bẩy như giai đoạn trước, nhưng người mua sẽ được bảo vệ tốt hơn, dòng tiền của dự án được kiểm soát chặt chẽ hơn và doanh nghiệp phải cạnh tranh nhiều hơn bằng chất lượng, tiến độ bàn giao và uy tín. Nói một cách đơn giản, Trung Quốc đang tìm cách chuyển từ mô hình “bán nhà để lấy tiền xây nhà” sang “xây được nhà rồi mới bán nhà”, và đó có thể là thay đổi quan trọng nhất đối với thị trường bất động sản nước này trong nhiều năm qua. (Tổng hợp từ Guancha, Beijing News)
