Một đề xuất đang thu hút sự quan tâm của thị trường bất động sản và người mua nhà: Có nên cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để hạn chế tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại, thổi giá và thao túng thị trường?
Tại phiên thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) ngày 30/10, đại biểu Quốc hội Lê Thanh Hoàn (Thanh Hóa) đã đề xuất cấm chuyển nhượng loại hợp đồng này, đồng thời kiến nghị giới hạn mức thu tiền của chủ đầu tư ở mức 70% giá trị hợp đồng.
Đây là đề xuất xuất phát từ mục tiêu kiểm soát thị trường, bảo vệ người mua nhà ở thực. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia pháp lý và bất động sản cho rằng không thể vì muốn ngăn chặn đầu cơ mà cấm toàn bộ hoạt động chuyển nhượng hợp đồng vốn đang được pháp luật thừa nhận.
1. Chuyển nhượng hợp đồng không đồng nghĩa với đầu cơ bất động sản
Cần hiểu rằng, nhà ở hình thành trong tương lai là những căn nhà chưa được xây dựng hoàn thiện hoặc chưa đủ điều kiện bàn giao nhưng đã đáp ứng các điều kiện pháp luật để được đưa vào kinh doanh.
Khi mua một căn hộ thuộc dự án đang xây dựng, người mua ký hợp đồng với chủ đầu tư và thanh toán tiền theo tiến độ. Trong quá trình đó, họ có quyền chuyển nhượng hợp đồng cho người khác nếu đáp ứng các điều kiện pháp luật.
Đây thực chất là việc chuyển giao quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng cho người nhận chuyển nhượng, chứ không phải chuyển quyền sở hữu một căn nhà đã hoàn thiện.
Quan trọng hơn, không phải ai chuyển nhượng hợp đồng cũng là người đầu cơ.
Có người mua nhà với mục đích để ở nhưng sau đó thay đổi công việc, chuyển nơi sinh sống. Có người gặp khó khăn tài chính, mất việc làm, kinh doanh thua lỗ hoặc phát sinh những biến cố gia đình nên không thể tiếp tục thanh toán.
Trong những trường hợp đó, chuyển nhượng hợp đồng là một giải pháp giúp họ thu hồi phần vốn đã bỏ ra, hạn chế thiệt hại và giải quyết khó khăn cá nhân.
2. Nếu cấm chuyển nhượng, người mua nhà có thể gặp rủi ro gì?
Thời gian triển khai một dự án chung cư thường kéo dài từ 2–3 năm, thậm chí lâu hơn. Trong khoảng thời gian đó, cuộc sống và điều kiện tài chính của người mua có thể thay đổi rất nhiều.
Hãy thử hình dung một gia đình đã bỏ ra vài tỷ đồng để mua căn hộ đang xây dựng. Sau một năm, người chồng mất việc, gia đình phát sinh khó khăn tài chính hoặc phải chuyển đến một tỉnh khác sinh sống.
Nếu được phép chuyển nhượng hợp đồng, họ có thể tìm người mua mới, thu hồi vốn và giải quyết vấn đề của mình.
Nhưng nếu pháp luật cấm chuyển nhượng, họ có thể buộc phải tiếp tục theo đuổi hợp đồng dù không còn khả năng tài chính, hoặc chấp nhận chấm dứt hợp đồng, chịu các khoản phạt và bồi thường theo thỏa thuận.
Như vậy, một chính sách nhằm chống đầu cơ có thể vô tình đẩy cả những người mua nhà có nhu cầu thực vào tình thế khó khăn.
3. Cấm chuyển nhượng có thể khiến giao dịch ngầm gia tăng
Một vấn đề khác được các chuyên gia cảnh báo là khi nhu cầu chuyển nhượng vẫn tồn tại nhưng pháp luật không cho phép, các giao dịch có thể chuyển sang những hình thức khó kiểm soát hơn như hợp đồng ủy quyền, vi bằng, giấy viết tay, hứa mua hứa bán hoặc các thỏa thuận dân sự khác.
Khi đó, người mua và người bán đều có thể đối mặt với rủi ro pháp lý. Cơ quan quản lý cũng khó kiểm soát dòng tiền, khó xác định giá giao dịch thực tế và có nguy cơ thất thu thuế.
Thay vì quản lý một hoạt động chuyển nhượng chính thức, minh bạch, Nhà nước có thể phải đối diện với nhiều giao dịch trá hình và tranh chấp phức tạp hơn.
4. Muốn chống đầu cơ, cần xử lý đúng nguyên nhân
Đầu cơ và thao túng giá bất động sản không chỉ xuất phát từ việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Những nguyên nhân sâu xa còn nằm ở tình trạng thiếu minh bạch thông tin dự án, mất cân đối cung cầu, môi giới thổi giá, tạo giao dịch ảo, mua bán suất, huy động vốn trái phép và những lỗ hổng trong quản lý thị trường.
Vì vậy, giải pháp phù hợp hơn là kiểm soát chặt điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, minh bạch thông tin dự án, quản lý hoạt động môi giới, giám sát dòng tiền, kiểm soát thuế và xử lý nghiêm các hành vi thao túng thị trường.
Không nên đánh đồng người mua nhà có nhu cầu thực, nhà đầu tư dài hạn với những đối tượng đầu cơ trục lợi để áp dụng một biện pháp cấm chung.
Tại phiên thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) ngày 30/10, đại biểu Quốc hội Lê Thanh Hoàn (Thanh Hóa) đã đề xuất cấm chuyển nhượng loại hợp đồng này, đồng thời kiến nghị giới hạn mức thu tiền của chủ đầu tư ở mức 70% giá trị hợp đồng.
Đây là đề xuất xuất phát từ mục tiêu kiểm soát thị trường, bảo vệ người mua nhà ở thực. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia pháp lý và bất động sản cho rằng không thể vì muốn ngăn chặn đầu cơ mà cấm toàn bộ hoạt động chuyển nhượng hợp đồng vốn đang được pháp luật thừa nhận.
1. Chuyển nhượng hợp đồng không đồng nghĩa với đầu cơ bất động sản
Cần hiểu rằng, nhà ở hình thành trong tương lai là những căn nhà chưa được xây dựng hoàn thiện hoặc chưa đủ điều kiện bàn giao nhưng đã đáp ứng các điều kiện pháp luật để được đưa vào kinh doanh.
Khi mua một căn hộ thuộc dự án đang xây dựng, người mua ký hợp đồng với chủ đầu tư và thanh toán tiền theo tiến độ. Trong quá trình đó, họ có quyền chuyển nhượng hợp đồng cho người khác nếu đáp ứng các điều kiện pháp luật.
Đây thực chất là việc chuyển giao quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng cho người nhận chuyển nhượng, chứ không phải chuyển quyền sở hữu một căn nhà đã hoàn thiện.
Quan trọng hơn, không phải ai chuyển nhượng hợp đồng cũng là người đầu cơ.
Có người mua nhà với mục đích để ở nhưng sau đó thay đổi công việc, chuyển nơi sinh sống. Có người gặp khó khăn tài chính, mất việc làm, kinh doanh thua lỗ hoặc phát sinh những biến cố gia đình nên không thể tiếp tục thanh toán.
Trong những trường hợp đó, chuyển nhượng hợp đồng là một giải pháp giúp họ thu hồi phần vốn đã bỏ ra, hạn chế thiệt hại và giải quyết khó khăn cá nhân.
2. Nếu cấm chuyển nhượng, người mua nhà có thể gặp rủi ro gì?
Thời gian triển khai một dự án chung cư thường kéo dài từ 2–3 năm, thậm chí lâu hơn. Trong khoảng thời gian đó, cuộc sống và điều kiện tài chính của người mua có thể thay đổi rất nhiều.
Hãy thử hình dung một gia đình đã bỏ ra vài tỷ đồng để mua căn hộ đang xây dựng. Sau một năm, người chồng mất việc, gia đình phát sinh khó khăn tài chính hoặc phải chuyển đến một tỉnh khác sinh sống.
Nếu được phép chuyển nhượng hợp đồng, họ có thể tìm người mua mới, thu hồi vốn và giải quyết vấn đề của mình.
Nhưng nếu pháp luật cấm chuyển nhượng, họ có thể buộc phải tiếp tục theo đuổi hợp đồng dù không còn khả năng tài chính, hoặc chấp nhận chấm dứt hợp đồng, chịu các khoản phạt và bồi thường theo thỏa thuận.
Như vậy, một chính sách nhằm chống đầu cơ có thể vô tình đẩy cả những người mua nhà có nhu cầu thực vào tình thế khó khăn.
3. Cấm chuyển nhượng có thể khiến giao dịch ngầm gia tăng
Một vấn đề khác được các chuyên gia cảnh báo là khi nhu cầu chuyển nhượng vẫn tồn tại nhưng pháp luật không cho phép, các giao dịch có thể chuyển sang những hình thức khó kiểm soát hơn như hợp đồng ủy quyền, vi bằng, giấy viết tay, hứa mua hứa bán hoặc các thỏa thuận dân sự khác.
Khi đó, người mua và người bán đều có thể đối mặt với rủi ro pháp lý. Cơ quan quản lý cũng khó kiểm soát dòng tiền, khó xác định giá giao dịch thực tế và có nguy cơ thất thu thuế.
Thay vì quản lý một hoạt động chuyển nhượng chính thức, minh bạch, Nhà nước có thể phải đối diện với nhiều giao dịch trá hình và tranh chấp phức tạp hơn.
4. Muốn chống đầu cơ, cần xử lý đúng nguyên nhân
Đầu cơ và thao túng giá bất động sản không chỉ xuất phát từ việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Những nguyên nhân sâu xa còn nằm ở tình trạng thiếu minh bạch thông tin dự án, mất cân đối cung cầu, môi giới thổi giá, tạo giao dịch ảo, mua bán suất, huy động vốn trái phép và những lỗ hổng trong quản lý thị trường.
Vì vậy, giải pháp phù hợp hơn là kiểm soát chặt điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, minh bạch thông tin dự án, quản lý hoạt động môi giới, giám sát dòng tiền, kiểm soát thuế và xử lý nghiêm các hành vi thao túng thị trường.
Không nên đánh đồng người mua nhà có nhu cầu thực, nhà đầu tư dài hạn với những đối tượng đầu cơ trục lợi để áp dụng một biện pháp cấm chung.
